Күҙ алдына килтерегеҙ: һеҙ Пхукетта, Раваи районында, кэш менән фатир алырға йыйынғанһығыҙ, әммә һатыусы кинәт баһаны төшөрөргә ашыҡмай, киреһенсә, ғариза биреүҙе кире ала. Сәбәбе Тайландта түгел, ул Токиола һәм Вашингтонда ята.
Японияның 10-йыллыҡ дәүләт бонды килеме 1996 йылдан бирле беренсе тапҡыр 3%-тан үтте, тип яҙа Euronews һәм The Japan Times. Ун йыл түгел, ун-ун биш йыл түгел, ә тап 30 йыл самаһы был күрһәткес нулгә яҡын торған. Хәҙер уны шулай ябай ғына статистик факт тип ҡабул итеп булмай: был акса хаҡының режимы үҙгәреүе, һәм был үҙгәреш Токионан алыс, Тайланд курорт биләмәләрен һатыу-алыу килешеүҙәренә тиклем барып етә.
Хәҙер төп һорауға тура яуап: Пхукет фатирҙары арзанайасаҡмы?
Юҡ, тура бәйләнеш юҡ. Тайландта резидент булмаған сит ил гражданының ипотека алыуы ғәмәлдә мөмкин түгел, шуға күрә бөтә килешеүҙәр тиерлек кэш аша бара. Йәғни Токио йәки Вашингтон ставкаларының үҙгәреүе Пхукет баһаһына тура бәйле түгел, ул һатыусыларҙың һәм алыусыларҙың үҙ капиталы менән нимә эшләгәненә бәйле бола.
Шуныһы мөһим: риск булмаған доллар активы йылына 4,8% килем бирә икән (АҠШ-тың 10-йыллыҡ бонды, 2026 йыл башы хәлдәренә ярашлы), ә 2-йыллыҡ бонд 4,41% тирәһендә тора икән, ул саҡта арендаға бирелгән фатир, ялсы, ремонт мәшәҡәттәре менән 5-6% таза килем бирһә, был инвестор өсөн элеккесә 'үҙенән-үҙе аңлайышлы' вариант булмай. Тик 7-10 йылға иҫәпләп, капиталдың артыуын өмөт итеп алған кеше өсөн был һаман да ныҡлы вариант булараҡ ҡала.
Ниңә Япония бондының 3%-ы Азия һуртары өсөн шул тиклем мөһим?
Отҡор яуап: Япония 30 йыл дауамында бөтә донъяға арзан капитал сығанағы булды. Хәҙер Япония эсендәге оҙайлы бонд 3%-тан артыҡ килем бирә башлаһа, был капиталдың бер өлөшө ватанына ҡайта башлай. Ул саҡта Азия эмлеккә һалынған сит ил инвестициялары нулгә яҡын ставка менән түгел, ә ысын, реаль ставка менән көрәшергә тура килә.
Баҙар шулай уҡ 'бонд вигилантары' тигән иҫкергән төшөнсәне яңынан хәтерләй башланы: Япония, Бөйөк Британия, Франция һәм Германия хөкүмәттәре киң күләмле сарыф программалары иғлан иткәндән һуң, инвесторҙар фискаль риск өсөн өҫтәмә премия һорай.
Нефть 95 доллар тирәһендә: был Пхукетта төҙөлешкә нисек тәъҫир итә?
Brent нефть маркаһы баррель өсөн 95 доллар тирәһендә тора, был бер нисә фактор менән бәйле, шул иҫәптән Урта Ер диңгеҙе төбәгендәге киреллек. Логистика, цемент, быяла, транспорт хаҡтары нефть хаҡынан бик тә тора, шуға күрә төҙөлеш проекттарына баҫым арта. Ләкин был баҫым, ғәҙәттә, инфраструктура тулыһынса һатылған йорттарға түгел, киләһе этаптарҙа башланасаҡ проекттарҙың баһаһына күсә.
Тайланд визаһы: 3 миллион бат чигенә нимә бәйле?
Bangkok Post мәғлүмәте буйынса, Тайланд оҙайлы визаһы программаһы хәҙер кондоминиум һатып алған сит ил гражданына, әгәр уның хаҡы 3 миллион баттан кәм булмаһа, бер йылға виза бирә. Шулай уҡ айына 85 000 баттан кәм түгел түләп торлаҡ ижарасы алыу юлы менән дә был виза алырға мөмкин. Был - конкрет юридик чиг, һәм хәҙер Пхукетта фатир һайлаусылар быны иҫәпкә ала башланы.
Тайланд бату курсы: доллар көсләнһә, бат та йомшармы?
Баҙарҙа киң таралған фараз бар: доллар көсләнһә, бат та йомшарырға тейеш, тимәк сит ил инвесторҙары өсөн Тайланд активтары арзанайыр. Ләкин ахырғы тарих быны раҫламай. Тайланд баты, көслө ағымдағы иҫәп-хисап балансы, туризм аҡсаһы килеме һәм резервтарҙа алтын өлөшөнөң күп булыуы арҡаһында, ҙур сит ил валюталары ҡалҡыныуында йыш ҡына 'региональ иммунитет валютаһы' булараҡ үҙен күрһәтә. Йәғни был валюта таъминаты бөтөнләй килмәй ҡалыуы мөмкин, һәм быны иҫәпләп бюджет төҙөү - көсле стратегия түгел.
Пхукетта хәҙер ниндәй яҡшыртыу мөмкинлеге бар?
Бынан ике фактор килеп сыға. Беренсенән, ипотекаға бәйле булмаған алыусыларҙан конкуренция минимал, сөнки Тайландта, нигеҙ итеп, сит ил гражданы өсөн ипотека юҡ. Икенсенән, ҡайһы бер һатыусыларҙың капиталы оҙайлы бондтарҙа ята, был бондтар хәҙер бумажный юғалтыу күрһәтә. Шундай һатыусы йә зыянын раҫлаусы килешеүҙе кисектереү юлы менән һөйләшеүҙәргә әҙер, йә ғариза биреүҙе туҡтата, көтеп ята. Ике осраҡ та Пхукетта икенсел баҙарҙа бер юлы бара, шуға күрә һәр объектты район буйынса уртаса баһа менән түгел, айырым-айырым баҫалатырға кәрәк.
Авторҙың фекере: 4,8% тирәһендәге АҠШ-тың 10-йыллыҡ бонд ставкаһы шарттарында, тик рента килеме өсөн генә фатир алыу, кәм тигәндә ике сезон дауамында реаль booking тарихы булған объекттарҙа ғына мәғәнәгә эйә, тик девелопер прогнозы буйынса түгел. Әгәр бюджетығыҙ 150 000 доллардан аҙ булһа, һәм фатирҙы ике-өс йылдан һатыу маҡсатында алаһығыҙ икән, юғарыла әйтелгәндәрҙең күбеһен онотоп торорға мөмкин: шундай ваҡыт эсендә, урын һайлау менән төҙөлеш этабы, Токио бонд килеме кимәленән күпкә мөһимерәк.
Ниндәй килем реаль, ниндәйе фантазия?
Баҙар күрһәткестәре буйынса, налог, идара хаҡы һәм тотош тотоу сарыфтарынан һуң 5-7% таза йыллыҡ килем - ғәҙел, реаль диапазон. Кем дә булһа 10%-тан юғары 'гарантияланған' килем тәҡдим итһә, гарантия шарттарын һәм кем аны биргәнде яуап тотоусы икәнлеген иғтибар менән тикшереп сығырға кәрәк.
Йыш бирелгән һорауҙар
АҠШ бонд ставкалары Тайланд эмлек баһаһына тәъҫир итәме?
Быуасаса тура тәъҫир юҡ тиерлек: резидент булмаған сит ил гражданы Тайландта ипотекаға инеп булмай, шуға күрә бөтә килешеү кэшкә бара. Тәъҫир юғалған килем мөмкинлеге аша килә: доллар риск булмаған активтары 4,8% килем биргәс, инвесторҙар курорт эмлегенән йә юғары килем, йә ебәреү һорай.
Пхукетта фатир баһаһы төшөүен көтөргә кәрәкме?
Беренсел баҙарҙа - юҡ, сөнки төҙөлеш сарыфтары арта, шуға күрә баһа төшөрөлмәй, киреһенсә артыу мөмкин. Икенсел баҙарҙа - һөйләшеү мөмкинлеге хәҙер ысынлап та ҙурыраҡ, айырыуса капиталы бонд яндырыуынан зыян күргән һатыусыларҙа. Ләкин ебәреү бер яйы менән бар баҙарҙа түгел, ә конкрет объектҡа бәйле.
3 миллион бат чиге нимәгә кәрәк?
Был - Тайландтың яңы оҙайлы виза программаһының шарты: кондоминиум 3 миллион баттан кәм булмағанда йәки ай эсенә 85 000 бат түлеп торлаҡ ижарасы алғанда, сит ил гражданы бер йылға виза алырға мөмкин, Bangkok Post мәғлүмәте буйынса.
Тайланд баты доллар көсләнеүенә бәйле йомшармы?
Был автоматик рәүештә бармай. Тайланд баты көслө ағымдағы иҫәп-хисап балансы, туризм килеме һәм алтын резервы арҡаһында йыш ҡына региональ һаҡлау валютаһы кеүек тота ала. Бюджетты хәҙерге курс буйынса, ебәреү запаһы менән иҫәпләргә кәрәк, фараз буйынса түгел.
Пхукетта реаль рента килеме күпме?
Бөтә сарыфтарҙан (налог, идара хаҡы, тотоу) һуң 5-7% таза йыллыҡ килем - ғәҙел эш диапазоны. Ундан юғары 'гарантияланған' тәҡдимдәр иғтибарлы тикшереү талап итә.
Сығанаҡ: The Japan Times