Пхукет ер бүлексеһендә (Land Office) хәҙер сатыусынан бындай һорауҙар яуап көтә: өс тай акционер өсәүһе лә төрлө провинцияла йәшәй, улар өлөштәрен һатып алыу өсөн аҡсаны ҡайҙан алған, уларҙың доход декларацияһы бармы? Бер нисә йыл элек шундай ҡағыҙҙарҙы бер ҡараш ташлап ҡабул итәләр ине. Хәҙер һәр факт Department of Business Development базаһы буйынса тикшерелә.
Ғәҙел әйткәндә, 2026 йылда сит ил гражданының Тайландта милек хоҡуҡтары кинәйелмәне. Үҙгәреш башҡа нәмәлә: дәүләт күптән бар булған, әммә элек ҡатылап ҡараныл ҙа ҙа ҙур иғтибарҙан ситтә ҡалған ҡағиҙәләрҙе ғәмәли тормошҡа ашыра башланы.
Ялғыҙ сит ил гражданы өсөн туранан-тура һәм закон яғынан таҙа юл, ул кондоминиум берәмегенә фрихолд хоҡуғы менән эйә булыу, бинала сит ил ҡатнашсыларына бирелгән 49% квота сиктәрендә. Башҡа бөтә вариант та йә айырым рөхсәт, йә, асыҡ әйткәндә, ул милек түгел, ә ара килешеү (лизинг) икәнен таный.
Тай компанияһы аша алыу ни өсөн хәҙер хәтәр
Ун йылдар буйы тай компанияһы аша вилла һатып алыу стандарт схема булды: компанияның 51% өлөшөн тай гражданы тота, компания үҙе Тайланд юридик заты булараҡ ер эйәһе була ала. Ҡағыҙ йөҙөндә бөтәһе законлы: компания тай, шуға күрә ер тота ала. Ғәмәлдә, тай акционерҙар бер тин дә һалмай, идара итеүҙә ҡатнашмай, ә бары тик буш өлөш тапшырыу формаларына ҡул ҡуя.
Менә ошо форма менән эстәлек араһындағы айырманы хәҙер тикшереүселәр бик яҡшы таный. Ер бүлексеһе теркәлгән капиталы 2 миллион бат булған компанияны күрә, ул компания 25 миллионға ер алған, ә Department of Business Development мәғлүмәттәре буйынса тай акционерҙар бер тапҡыр ҙа доход декларацияһы тапшырмаған һәм улар йыш ҡына тағы егерме башҡа компанияла ла исемлектә тора. Артабан һорау ҡалмай.
Нәтижәлеп нома схемаһы (nominee) Foreign Business Act буйынса енәйәт хисапланыла: штраф 100 000 дән 1 миллион бат-ҡа тиклем һәм өс йылға тиклем төрмә язаһы, шуның менән бергә яуаплылыҡ тай акционерға ла тарала.
2025 йылдан башлап, Ер идаралығы (Land Department) менән Department of Business Development бер-береһе менән мәғлүмәт алмаша, тай акционерҙарҙың капиталы артында тороусы аҡса сығанағын раҫлау өсөн. 2026 йылдың апрелендән DBD Order № 1/2026 буйынса сит ил ҡатнашлығы булған 46 000-дән артыҡ компания тикшереүгә эләкте, ә нома схемаһы табылған структураларға ҡатыраҡ язалар һәм мәжбүри тарҡатыу мөмкинлеге көтә.
49% квота нимә ул һәм уны нисек тикшереү кәрәк
Кондоминиумдағы сит ил квотаһы, ул бинаның бөтә берәмектәренең дөйөм майҙанының 49%, әммә берәмектәр иҫәбенән түгел, ә майҙан буйынса. Был факт квартал берәмеге буйынса түгел, ə дөйөм квадрат метр иҫәбе буйынса иҫәпләнә һәм теркәү алдынан кондоминиумдың юридик заты (juristic person) сертификаты менән раҫлана.
Быны иғтибарға алмаған сатыусылар йыш ялғыша: квота бинала бер тигеҙ тулмай. Рawai йәки Bang Tao кеүек популяр райондарҙа квота бөтөнләй тулған булыуы мөмкин, һатыусы нимә генә әйтмәһен. Шуға күрә иң мөһим ҡағиҙә, аҡса күсереү алдынан юридик заттан теркәлеп ҡалған квота хаҡында яҙма сертификат алыу һәм һеҙ һайлаған конкрет берәмек шул квотаға инеп торамы икәнен раҫлау.
Ерҙе үҙ исемгә алырға мөмкинме?
Юҡ, дөйөм ҡағиҙә буйынса Land Code сит ил гражданына үҙ исеменә ер милкенә эйә булырға рөхсәт бирмәй. Сикле сит осраҡтар бар: мираҫ буйынса алыу һәм Section 96 bis, ул торлаҡ маҡсаты өсөн 1 рай (ойлаша алаба берәмеге) тиклем ер бирергә мөмкинлек бирә, әммә инвестиция иң аҙ 40 миллион бат булырға тейеш һәм Эсер эштәр министрлығының рөхсәте кәрәк. Ғәмәлдә шундай рөхсәттәр бик һирәк бирелгән.
'30+30+30' лизинг схемаһы нимәгә алдай
Вилла-лизинг һатыусылары 'туксан йыл эйәлек' тип әйтеп реклама итә. Ғәмәлдә ер бүлексеһенә бары тик тәүге 30 йыллыҡ мөддәт теркәлә. Оҙайтыу ваҫлауы, ул хәҙерге ер эйәһенең конкрет ялсыға биргән шәхси вәғәҙәһе, ул автоматик рәүештә яңы ер эйәһенә күсеп бармай. Тай суд практикаһы быны бер нисә тапҡыр раҫлаған: оҙайтыу хоҡуғы шәхси килешеү булараҡ ҡарала, ер һатылғанда автоматик тапшырылмай.
Баҫалыҡ инфраструктураны эшлекле файҙаланыусы, репутацияһын һаҡлаусы девелопер булғанда бөтәһе лә тыныс бара. Ысын сынау 31-се йылда башлана, ə курорт райондарында шул йәшкә еткән лизингдар әле бик һирәк, шуға статистика юҡ.
Аҡса ҡайҙан килергә тейеш: FET формаһы
Фрихолд теркәү өсөн аҡса сит илдән, сит валютала килергә тейеш. 50 000 доллар йәки унан күберәк күләмдә аҡса килгәндә, банк Foreign Exchange Transaction (FET) формаһын бирә, ул булмаһа ер бүлексеһе килешеүҙе теркәмәй. Был шарт кондоминиум фрихолды өсөн, тәрбиә һорап торған нома схемаларынан айырмалы рәүештә, бөтөнләй асыҡ һəм үтемле процедура.
Хәҙер нимәгә иғтибар итергә кәрәк
Быны ябай итеп әйтәйек: бюджет 30-40 миллион бат аҫтында булғанда, торлаҡ маҡсаты өсөн тай компанияһы структураһын ҡарамағыҙ ул. Риск иртәгә тикшереүселәр килеүендә түгел, ə һатыу мәлендә, юрист менән эшлəгән яңы сатыусы бындай схема менән бөтөнләй эш итмәскә теленмәгәнлектә. Актив закон яғынан юҡ булыуға тиклем үк, ликвидлыҡты юғалта.
Бер иҫкәрмә бар: һеҙ ысынлап та эшлəп торған тай бизнесына эйә булһағыҙ, унда штат, ҡатнашсылар үҙ аҡсаларын һалып торған осраҡта, ер шул компания аша тотош, ул хәйлə түгел, ə ябай эшлекле практика.
Бер тапшырма бар, ул иң күп мәшәҡəтте булдырмай: аҡса күсереү алдынан кондоминиумдың юридик заты сертификатын алыу, унда квота ниндəй хәлдә ҡалғанын күрергə, шулай уҡ аҡса күсереү маҡсатын дөрөс күрсəтеп, сит валюталала килергə тимаклау. Дала-ерҙə сəйəхəт мəлендə был мəсələлəрҙе үзегеҙ барыуы менəн тикшереү отышлы, ə сəфəрҙе бер аҙ ваҡыт запаһы менəн планлаштырығыҙ, сөнки ер бүлексеһе баш кисəктəрҙə эшлəй, ə бер генə көн эшкə еткенсеклe булмай.
2024-2026: көтөлгән реформалар булманы
2024 йылда рыноктың көтөлəре бөтөнлəй башҡасараҡ ине. Кабинет ике тəҡдимде өйрəнергə тапшырма биргəйне: ер лизингы мөддəтен 99 йылға тиклем оҙайтыу, кондоминиумдағы сит ил квотаһын 75%-ка тиклем арттырыу. Пхукетта халыҡара сатыусылар быны бер нисə ай буйы уртаҡ теманы иттелəр. 2026 йылда ике реформа ла закон булманы, сəйəси ҡаршылыҡ көслe булды, 'илде һатыу' аргументы капитал йəлеп итеү аргументынан көслерəк сыҡты.
Шуға күрə дəулəт бирелгəн хоҡуҡтарҙы киңəйтмəне, ə асан-осон юлды: бар хоҡуҡтарҙың үтəлешен тикшереүге күчте.
Сığанаҡ: DBD Order № 1/2026, aiproperty-phuket.com сайты аша килтерелгəн