Ҡыҫҡа яуап
Тайландта хәҙер һәр ун торлаҡтың береһе буш тора. Бөтә ил буйынса 1,64 миллион торлаҡ берәмеге хужаһыҙ ята, был - тарихта иң ҙур артыҡ тәҡдим. Уларҙың дөйөм хаҡы 3,45 триллион бат (якынса 96 миллиард доллар) тәшкил итә - Шри-Ланканың йыллыҡ ДВП-һына тиң һумма. Ләкин Пхукет йәки Самуи кеүек курорт райондарында хәл бөтөнләй башҡа: сит ил инвесторҙары ынтылышы һаман бар, ер бик сикләнгән, шуға күрә артыҡ тәҡдим проблемаһы уларҙы тиерлек ҡағылмай.
Баштан уҡ асыҡлайыҡ: Бангкок предместьеларындағы арзан студияны алыу менән Пхукеттағы виллаға инвестиция һалыу - ике төрлө уйын. Бөгөнгө мәҡәләлә беҙ был айырманы һанда, дәлилдә һәм конкрет мисалдарҙа күрһәтәбеҙ.
Ниндәй масштаб һүҙ бара?
- Тайландта дөйөм торлаҡ фонды - якынса 17 миллион объект, шуларҙың 1,64 миллионы буш тора
- Буш торлаҡ дәрәжәһе 9%-тан юғары, ә халыҡ-ара анализсылар өсөн критик сик - 5-7%
- Артыҡ тәҡдимдең 40%-ға тиклем өлөшө - Бангкок предместьеларындағы масс-маркет проекттары: студиялар һәм 1 бүлмәле фатирҙар, хаҡы 3 миллион баттан түбән, инфраструктураһы аҙ үҫешкән райондарҙа
Бы хәл нисек барлыҡҡа килде? Тайланд девелоперҙары йылдар буйы бер схема буйынса эшләй: төҙөлөш башланғансы уҡ фатирҙарҙы "off-plan" сатыу, спекулянттар 10-20% аванс түләй, тамамланғансы фатирҙы ҡабат һатырға өмөт итеп. Баҙар һүрелгәндә, был фатирҙар һатылмай ҙа, арендаға бирелмәй ҙә ҡала - һөҙөмтәлә буш торлаҡ склады барлыҡҡа килә.
2022 йылдан башлап масс-сегменттә хаҡ үҫеше кимеле, урта класс һатып алу һәләте кәмене, ипотека ставкалары үрләне. Был өс фактор бергә ҡушылып, бөгөнгө картинаны тыуҙырҙы.
Ниндәй закондар һәм һалымдар йоҡламай?
Тайландта буш торлаҡҡа тәьсирле һалым юҡ тиерлек. 2020 йылда индерелгән Ер һәм Бина Һалымы (Land and Building Tax) ставкаһы бары 0,02-0,3% тәшкил итә - хужаларҙы фатирҙы һатырға йәки арендаға бирергә мәжбүр итерлек кимәл түгел был.
Хөкүмәт хәҙер артыҡ тәҡдим булған райондарҙа яңы төҙөлөш рөхсәттарен сикләү һәм күп объектлы хужаларға прогрессив һалым индереү мәсәләһен тикшерә, ләкин 2026 йылға ҡатнаш конкрет закон проекты ҡабул ителмәгән әле.
Сит ил квотаһы буйынса ҡарама-ҡаршылыҡ шәп күрәнә: Пхукет һәм үзәк Бангкок проекттарында 49% сит ил квотаһы тулыһынса тулған, ә предместье фатирҙарында сит илселәр өлөшө бары 5-15% тәшкил итә.
Проблема бөтә илгә тигеҙ таралғанмы?
Юҡ, бөтөнләй тигеҙ түгел. Better-than-Freehold отсетына күрә, Тайландтың иң ҙур проблемалы актив идараһы BAM компанияһы раҫлауынса, баҙар әле 'түбән нөктәгә' етмәгән: 700 000-дән ашыу һатылмаған фатир бар, ә ысын һатып алыу һәләтенә эйә өй хужалыҡтары 100 000-дән ким. Был - алты-ете тапҡыр артыҡ тәҡдим дигән һүҙ.
Шул диспропорция - иң яҡшы дискаунт мөмкинлектәре тап шунда ята, ләкин Тайландтың номинал схемаларға ҡарата ҡатылашҡан ҡағиҙәләрен иҫәпкә алып, фәҡәт тулыһынса законлы милек структураһы менән эш йөрөтөүсе һатып алыусылар өсөн генә файҙалы.
Пхукет ниңә башҡа урын?
Пхукет, Самуи һәм Паттая курорт баҙарҙары бөтөнләй башҡа механизм буйынса эшләй. Һалымдың төп сығанаҡтары - сит ил һатып алыусылар һәм 2025 йылда 36 миллиондан ашыу турист килгән туристик аҡым. Утрауҙарҙа ер физик яҡтан сикләнгән, ә яңы төҙөлөш ҡатылашҡан экология талаптары арҡаһында тыймалы кимәлдә тотола.
Пхукеттың люкс вилла сегментында сит ил һатып алыусылар өҫтөнлөк ала, Самуи менән Пхангандта уларҙың активлыгы айырыуса юғары. Виллалар, лайфстайлды, репутациялы девелоперҙарҙы һәм арендан килем алу мөмкинлеген өҫтөнлөк ҡуйған бай сит ил ҡатнашыусылар араһында фатирҙарҙан алдараҡ бара башланы.
Knight Frank Thailand компанияһы фаразлауынса, Пхукеттың люкс сегменты 2026 йылға тиклем тотороҡло ҡалыр, ә һуңғы 3-4 йылда старт алған off-plan проекттарға ынтылыш көсәйәсәк.
Йыш бирелгән һорауҙар
1,64 миллион буш фатир Тайландта хаҡтар ҡоласаҡ дигәнмен?
Бөтөн ил буйынса юҡ, ләкин айырым сегменттарҙа - эйе. Бангкок предместьеларында, Нонтхабуриҙа һәм Самут Пракандта масс-маркет фатирҙары хаҡы тоҡтап тора, дискаунттар 10-15% тиклем етә. Премиум сегмент һәм курорт объекттары хаҡ тотороҡлолоғон һаҡлай.
Бангкоктың ҡайһы райондары иң хәүефлеләр?
Иң ауыр артыҡ тәҡдим - шәһәр периферияһында: Bang Na, Rangsit, Bang Yai, Lat Krabang. Бы райондар БТС/МРТ станцияларынан алыс, масс-төҙөлөш зонаһы. Ә Silom, Sathorn, Sukhumvit (Nana-нан Phrom Phong-ҡа тиклем) кеүек үзәк райондар күпкә яҡшыраҡ күрһәткестәр бирә.
2026 йылда Тайландта күсемһеҙ милек алыу файҙалымы?
Эйе, ләкин бик һайлап эш йөрөтөргә кәрәк. Иҫбатланған арендан килеме булған курорт объекттары, транспорт үзәктәренә яҡын Бангкоктың үзәк фатирҙары һәм диңгеҙ күренешле Пхукет виллалары - һаман ышаныслы категориялар. Ә фәҡәт спекулятив ҡабат һатыу өсөн алынған масс-сегмент - юҡ.
Артыҡ тәҡдим арендан килемгә нисек тәьсир итә?
Тура һәм кире тәьсир итә. Артыҡ тәҡдим арендан хаҡтарын түбәнәйтә. Тулышҡан райондарҙа хужалар квартирантты табыу өсөн һораған аренда хаҡын 15-25%-ҡа кәмертергә мәжбүр була.
Тайланд буш милеккә һалым индерәсәкме?
Фекерләшеүҙәр бара, ләкин 2026 йылға конкрет закон проекты ҡабул ителмәгән. Хәҙерге Ер һәм Бина Һалымы хужаларҙы һатырға йәки арендаға бирергә мәжбүр итер өсөн бик кесе.
Пхукет курорт баҙары Бангкоктан нимәһе менән айырыла?
Өс төп фактор: сикләнгән ер, сит ил ынтылышы (премиум сегментта һатып алыусыларҙың 70%-ына тиклем) һәм ҡыҫҡа мөддәтле аренда аша юғары килем. Пхукет артыҡ тәҡдим зонаһынан ситтә тора, ә Knight Frank Thailand компанияһы off-plan проекттарға ынтылыш көсәйәсәк тип фаразлай.
Иң түбән бюджет ниндәй?
Пхукеттың курорт сегментында идара ителгән кондоминиум өсөн старт хаҡы якынса 5-7 миллион бат (якынса 140 000-200 000 доллар). Үзәк Бангкоктта студия йәки 1 бүлмәле фатир өсөн БТС станцияларына яҡын 4-6 миллион баттан башлана.
Сит илселәр Тайландта туранан-тура милек ала аламы?
Эйе, кондоминиумдарҙы фрихолд хоҡуғы менән, проект буйынса 49% сит ил квотаһы сикләрендә алырға мөмкин. Виллалар һәм өйҙәр ғәҙәттә 30 йыллыҡ лизхолд килешеүе (яңырту мөмкинлеге менән) йәки Тайланд компанияһы аша алына. Һатып алыу алдынан аҡса сығанағы һәм номинал схемаларға ҡараған ҡағиҙәләргә тулыһынса тап килеүҙе тикшереү зарур.
Йөкмәтке: нимәгә иғтибар итергә?
Баш төп кәңәш - Бангкок предместьеларындағы масс-маркет фатирҙар сегментынан ситләшергә. Иғтибарҙы курорт райондарындағы йәки Бангкоктың премиум үзәк проекттарындағы 6%-тан юғары иҫбатланған арендан килемле объекттарға йүнәлтергә кәрәк. Һәр килешеүҙән алда сит ил квотаһының тулыу дәрәжәһен һәм ысын арендан килем күрһәткестәрен тикшерергә кәрәк.
'Тайландта Күсемһеҙ Милек' командаһы был анализды үтеп, Пхукетта ысын килем килтерә алырлыҡ объекттарҙы табырға ярҙам итә ала - масс-маркеттың хәүефле зонанан ситтә.
Сығанаҡ: Bangkok Post