Пхукеттың Таланг ер бүлексəһендə хəҙер ошондай күренеш ябай хəл: сит ил кешеhе вилла тапшырыуын раҫлатырға килə, ə уның ситендə - холдинг-компанияның Тайланд акционеры, паспорты һəм компания мөhөрө менəн. Инспектор тик компания документтарын түгел, ул шулай уҡ Тайланд акционерының банк күсермəhен, эш урыны тураhында белешмəне həм hатыу өсөн акса ҡайҙан килгəнлеген аңлатыуҙы hорай. Ике йыл элек был ғəҙəти булмаған хəл булыр ине. 2026 йылдың май уртаhында инде был - стандарт процедура.
Эгер hеҙ Пхукетта, Самуйҙа йəки Чиангмайҙа мөлкəт эйəhе булыу тураhында уйлаhағыҙ həм Тайланд компанияhы аша (мəҫəлəн, 51/49 схемаhы) ер алыуҙы ҡараhағыҙ, ябай яуап шул: 2026 йылдан алда был схема ябай кеше өсөн иҡтисади яҡтан мəғəнəhеҙ була бара, сөнки тикшереү даими процесс булып китə həм элекке (2015, 2019 йылдарҙағы) килешеүҙəр ҙə база аша үтə.
Ниндəй яңы ҡағиҙəлəр ғəмəлгə кереп бара?
2026 йылдың май уртаhында Тайланд Ерҙəр департаменты барлыҡ провинция ер бүлексəлəренə өс 'иң ашығыс' циркуляр ебəрҙе. Был документтар алдағы бөтə төрлө инструкцияларҙы бер бөтөн милли системаға берлəштерə:
- ер эйəhе булған юридик заттар буйынса иллə-күлəм база төҙөлə;
- был база ай hайын тикшерелə;
- департаментҡа кварталда бер тапҡыр иҫəп тоторға тура килə.
Эгер компания Ер кодексының 97 həм 98 статьялары буйынса сит ил юридик заты тип таныла, был хаҡта кварталды көтмəйенсə, шунда уҡ хəбəр итергə кəрəк. Йəғни, элекке ваҡытта булған 'ер бүлексəhе документтарҙы ҡабул итте, теркəне, папкаға һалды' тигəн схема хəҙер юҡ. Тикшереү - бер тапҡырлыҡ ваҡиға түгел, ул - даими процесс.
Ниндəй суммаларҙан башлап тикшереү көсəйə?
Акса сығанағын тәфсирлəп тикшереү ике осраҡта ҡулланыла:
- нəҡəт аҡсаға түлəнгəн hатыу-алыу 2 миллион бахтан юғары булhа;
- мөлкəттең баhаланған (ер бүлексəhе рəсми баhалауы, шартнамə хаҡы түгел) хаҡы 5 миллион бахтан юғары булhа.
Ер кодексының 74-се статьяhы вазифаhын биргəн хоҡуҡ - унда бесна: инспекторҙар hатыу-алыу ҡатнашыусыларынан həм акционерҙарҙан акса сығанағын, керемен, hөнəрен həм финанс торошон hорай ала. Bangkok Biznews хəбəренə ярашлы, 2 миллион həм 5 миллион бахт сиктəре айырыуса шул маҡсатта ҡулланыла - акса шəхси милек икəнлеген йəки ул уртаҡ никах милкенə инəме икəнлеген асыҡлау өсөн. Йəғни, был сикттəр тик 'сит ил кешеhе' өсөн генə түгел, никахта тороусыларҙың дə документтарын əҙерлəп ҡуйыуын талап итə.
Ниндəй схема иң тиз 'ҡыҙыл флаг' алыр?
Иҫкəртə китəм: hуңғы йылдарҙа иң популяр схема - привилегиялы (preference) акциялар схемаhы, ул хəҙер иң беренсе тикшереү нишанаhына əйлəнде. Уның мəғəнəhе шунда: Тайланд гражданы капиталдың 51 процентын тота, əммə тик бер тауыш хоҡуғына эйə, сит ил акционеры иhə 49 процент тотоп та ун тауыш хоҡуғына эйə була.
Йылдар буйы был схема 'зифа юридик хəл' тип hатылды. Бөгөн иhə ул - номинант схемаhының дəреслек миҫалы: контроль хоҡуғынан мəхрүм ҡалдырылған Тайланд ҙур акционеры. 'Беҙгə Тайланд юрисы эшлəне, hуңынан бөтəhе законлы' тигəн аргумент бер ниндəй яҡлау бирмəй. Теркəү - законлылыҡ гарантияhы булмаған, хəҙер ул hуңғы этап та түгел.
Тағы бер миф - 30+30 йылдыҡ ижара формулаhы. Тайланд Граждан həм Сəүҙə кодексы буйынса ерҙə ижараны ҙур булhа ла 30 йылға ғына теркəп була. Икенсе 30 йылға озайтыу вəғəҙəhе - конкрет милек эйəhенең шəхси йөкəмəһе, ул автоматик рəвештə яңы эйəhенə күсмəй. Мөлкəт hатылhа йəки бурыс өсөн тартып алынhа, был вəғəҙəне hис кем үтəргə тейеш булмай ҡалыр мөмкин.
Кем hис ниндəй ҡурҡыныс тойҙормай, кемгə ҡатмарлаша?
Минең фекерем: бюджет 10-15 миллион бахттан кəм булғанда, компания структураhы аша ер алыу инде иҡтисади мəғəнəhен юғалта. Йыллыҡ отчетлыҡ, аудит, инспекция ҡурҡынысы həм биш йыл эсендə мəжбүри hатыу ихтималлығы - барыhы ла квартираны сит ил квотаhы аша алыу артыҡлыҡтарын юҡҡа сығара (проект майҙанының 49 процентына тиклем, титул тура сит ил гражданы исеменə, тулы чанот).
Əгəр hеҙ ысын бизнес ҡорhоғоҙ - ҡунаҡхана, эшкəртеү предприятиеhы, ауыл хужалығы проекты - həм ысын Тайланд партнерығыҙ бар, ул ысынлап та капитал ҡуйған, финанс отчетлыҡта əйлəнеше күренə, был циркулярлар hеҙгə тиеп яҙылмаған. Тикшереү маҡсаты - буш 'ҡабыҡтарҙы' асыу, эшлəп торған компанияларҙы түгел.
Провинциялар буйынса контроль бер төрлөмө?
Юҡ. Пхукет, Самуй, Паттая həм Чиангмай - иғтибар үҙəгендə торған зоналар, был аңлашыла: тап hунда сит ил кешеhе аша ер алыу иң күп таралған. Ə инде эҫ Изандың ауыл ер бүлексəhе быйылдың беренсе кварталында уҡ инспекция үткəрергə ашыҡмаясаҡ. Тик ҡағиҙəлəрҙең мəғəнəhе бары бер: ваҡыт менəн ул hеҙгə лə барып етəсəк, тик ниндəй тиҙлектə генə - шуны провинция хəл итə.
Шуныhы мөhим: ер бүлексəhендə хəҙер шəхсəн ҡатнашыу ешерəк талап ителə - ышаныс ҡағыҙы (доверенность) урынын алмаштыра алмай, сөнки инспекторҙар кешеләрҙе hорауhа алыу маҡсатын ҡуя, ышаныс ҡағыҙын түгел.
Тикшереү теренлəгəн ваҡытта ниндəй документтар hораула?
'Юғары ҡурҡыныс' тамғаhы hалынhа, ер бүлексəhе талап итə ала:
- акционерҙар реестрын;
- Бизнес үҫтереү департаментына тапшырылған отчеттарҙы;
- финанс документтарын;
- компанияның теркəлгəн адресында ер өҫтөндə тикшереү (on-site inspection) үткəреү хоҡуғын да.
Mondaq юридик анализы билдəлəгəнсə, тикшереү системаhы хəҙер провинция фактталар комиссиялары составына махсус тикшереүсе кешелəрҙе, шул иҫəптəн урындағы полиция начальниктарын да, индереүҙе талап итə. Быныhы акционерлыҡ, hалым həм иммиграция мəғлүмəттəренə өҫтəлмə инеш мөмкинлеге бирə.
Хəҙер нимə эшлəргə кəрəк?
Əгəр мөлкəтегеҙ хəҙер Тайланд компанияhы аша тотолhа, кварталдың аҙағын көтмəйенсə документтарҙы ҡарап сығығыҙ. Өс һорауҙы асыҡлағыҙ: Тайланд акционерҙары акцияларын ысынлап түлəгəнме, компанияның теркəлгəн адресы уның ысын эшмəкəрлеге менəн тап килəме, həм бөтə эшлəгəн йылдар өсөн отчеттар тапшырылғанмы. Быларҙы hорау тыуғанға тиклем төҙəтеү hорау тыуғандан hуңғыға сағыштырғанда бик тə арзан төшə.
Сығанаҡ: Mondaq