Пхукетта йәки Самуйҙа тай дуҫы, шофёры йәки хатта элекке иренең/ҡатынының исеменә ер яҙҙырған сит ил кешеләре күп. Быға ваҡытында бик кемдер иғтибар итмәгән, 'ярай, шулай ҙа эшләй бирә' тигән фекер өҫтөнлөк иткән. Әммә 2026 йылға инеп, был схема хәүефле булырға әйләнде: Тайланд премьер-министры Анутин Чарнвиракул илдең бөтә ер реестрҙарын тикшереүҙе тура бойорҙо, һәм был хәбәр Пхукетта йәки Чиангмайҙа милек эйәһе булған һәр кемгә ҡағыла.
Ҡыҫҡа яуап: иң мөһиме ни?
Тикшереү Тайландтың бөтә 77 өлкәһен дә ҡаплай, ул тик Көнсығыш иҡтисади коридор (ЕЕС) менән генә сикләнмәй. Сәбәп - Хытай капиталының ЕЕС зонаһына (Чонбури, Раёнг, Чачоенгсао өлкәләре) ярылып инеүе, әммә тикшереү Пхукет, Самуй, Чиангмай һәм башҡа курорт райондарын да үҙ эсенә ала. Ер кодексы тураһындағы закондың 96-сы статьяһы буйынса сит ил кешеләренә Тайландта ер эйәһе булыу тыйылған, боҙған өсөн штраф 20 000 батҡа тиклем һәм ерҙе мәжбүри һатыу ҡуйылған. Ә Сит ил бизнесы тураһындағы закондың 36-сы статьяһы буйынса номиналь схема ойоштороуҙа 3 йылға тиклем төрмә һәм 1 миллион батҡа тиклем штраф ҡаралған. Ошо арала кондоминиум фатирҙары был проблемаға бөтөнләй эләкмәй: сит ил кешеләре кондоминиум законы буйынса һәр проекттың **49%**ынасаҡ өлөшөн тулыһынса үҙ милкенә ала ала.
ЕЕС ниндәй зона һәм ниңә әле уны тикшерәләр?
ЕЕС - 2018 йылда булдырылған махсус иҡтисади зона, ул Чонбури, Раёнг һәм Чачоенгсао өлкәләрен ҡаплай. ЕЕСО мәғлүмәттәренсә, 2025 йыл аҙағына был зонаға иғлан ителгән дөйөм инвестиция күләме 1,9 триллион баттан артҡан. Был - Тайланд өкүмәте өсөн иҡтисади сәйәсәттең флагманы, шуға күрә унда сит ил кешеләренең йәшерен юлдар менән ер эйәһе булыуын дәүләт бөтөнләй ҡабул итмәй. Ер эштәре министрлығы (Department of Lands) премьер-министрҙан тура бойороҡ алды - илдең бөтә ер реестрҙарын дөйөм рәүештә тикшереү өсөн.
Номиналь схема ниндәй була, ул ысынлап та ниндәй эшләй?
Схема ябай: сит ил кешеһе аҡса түләй, ә тай гражданы (күп осраҡта - элекке партнёр, шофёр йәки танышы) законлы милек эйәһе булараҡ теркәлә. Ҡағыҙҙарҙа ер тулыһынса тай кешеһенеке булып ҡала. 2024-2025 йылдарҙа Пхукетта Ер эштәре министрлығы банк тапшырмалары буйынса номиналь эйәлекте иҫбатлап, инде мәжбүри һатыу осраҡтары ла булған. Баҙар баһалауҙары буйынса, Пхукет һәм Паттая виллаларының **10-15%**ы шундай схемалар аша теркәлгән дип фаразлана.
Бынан тыш, был - беренсе тапҡыр түгел: 2006, 2014 һәм 2019 йылдарҙа ла номиналь схемаларға ҡаршы кампаниялар үткәрелгән. Әммә 2026 йыл принципиаль башҡа: хәҙер өлкә органдарында цифрлы ер реестрҙары, банк операциялары мәғлүмәте һәм Аҡса юыуҙан алдын алыу бюроһы (AMLO) аша тикшереү мөмкинлеге бар. Схеманы асыҡлау техник яҡтан бик еңеләйгән - хужаның кем икәнен, түләүҙе кем башҡарғанын, коммуналь хеҗәттәрҙе кем түләгәнен, ысынында унда кем йәшәгәнен анализлайҙар.
Тикшереү тик Хытай инвесторҙарына ҡағылама?
Юҡ. Импульс Хытай капиталы аша килгән булһа ла, тикшереү бөтә миллиәттәргә ҡағыла - урыҫ, европа, ҡаҙаҡ йәки башҡорт кешеләре өсөн дә иҫтисналыҡ юҡ. Әгәр ер йәки вилла тай кешеһе исемендә теркәлгән булһа, сит ил кешеһенең гражданлығына ҡарамаҫтан, тикшереү барыбер эшләй.
Ниндәй закон юлдары бар?
Баҡса, ер участкаһы йәки виллала йәшәргә теләгән сит ил кешеләре өсөн бер нисә законлы вариант ҡалдырылған:
- Оҙайлы ижара (leasehold) - Ер эштәре министрлығында теркәлгән, 30 йылға тиклем, продлевание мөмкинлеге менән. Ер эйәһе булмайһың, әммә унда бинаны ҡулланыу хоҡуғың тулыһынса яҡланған.
- Кондоминиум һатып алыу - фатирҙы тулыһынса үҙ милкеңә (freehold) алаһың, әгәр проекттың сит ил кешеләре өсөн ҡалдырылған **49%**ы ҡуотаһы тулмаған булһа.
- Тай компанияһы аша - әгәр компанияла ысын коммерцион эшмәкәрлек бар һәм тай акционерҙары ысындан да үҙ өлөштәрен алып бара икән, был легаль. Әммә юридик рәсмиләштереү бик пөхтә эшләнергә тейеш - хаталар өсөн урын юҡ.
- БОИ аша инвестиция - 40 миллион баттан ашыу инвестиция осрағында сит ил кешеһе ер эйәһе булыуҙың айырым иҫтисналары ла бар.
Ер эштәре министрлығы ниндәй сигналдарҙы иҫкә ала?
Акт төп мәсьәлә - аҡса ағымы: ерҙе кем түләгән, коммуналь хеҗәттәрҙе кем ҡаплай, унда ысынлап та кем йәшәй. Әгәр барлыҡ билдәләр номиналь схемаға ишара итһә, аҡибәт ауыр була ала: 180 көн эсендә мәжбүри һатыу, финанс штрафтары һәм хатта енәйәти эҙләү мөмкинлеге.
Минең виллам тай кешеһе исемендә теркәлгән, ни эшләргә?
Быны кисектермәгеҙ - Тай ер законы буйынса белгес лицензияланған адвокатҡа мөрәжәғәт итегеҙ. Вариантар: ижара структураһына күсереү, милекте һатыу йәки тулыһынса законлы структура аша яңынан ойоштороу. Тайланд юрист берләшмәһендә теркәлгән, сит ил клиенттары менән эш тәжрибәһе булған фирмаларға мөрәжәғәт итегеҙ - 'номиналь схема ойоштороп бирәм' тигән 'консультанттарҙан' ҡасығыҙ, был хәҙер бигерәк тә ҡурҡыныс.
ЕЕС-та 2026 йылда милек һатып алыу хәүефлеме?
Юҡ, әгәр закон буйынса эшләнгән структура ҡулланылһа. Мәҫәлән, Паттая йәки Сри Рача (ЕЕС зонаһында) кондоминиумдары сит ил кешеләренә freehold нигеҙендә тулыһынса асыҡ. Ә ерҙе тик ижара аша ғына алырға мөмкин.
Үҙебеҙҙең тәжрибәбеҙҙән әйтәйек: Пхукетта милек эҙләгәндә, 'Тайландта Күсемһеҙ Милек' командаһы ла клиенттарға тап шул закон юлдарын - кондоминиум freehold йәки оҙайлы ижара - тәҡдим итә, сөнки хәҙерге шарттарҙа тик шулар ғына тыныс йоҡлауҙы тәьмин итә.
Ғөмүмән нимәгә әҙер булырға кәрәк?
2026 йылғы кампания элекке кампанияларҙан төп бер нәмә менән айырыла: артында цифрлы контроль ҡоралдары һәм премьер-министр кимәлендәге сәйәси ихтыяр тора. Бөтә ерле структураларҙы хәҙер үк тикшереп сығығыҙ - тикшереү үҙе һеҙгә килгәнсе.
Сығанаҡ: ЕЕСО (Көнсығыш иҡтисади коридор идараһы)