Тайландта күсемһеҙ милек һатыу-алыу тарихында ныҡ һирәк осрай торған хәл булды: донъяла биш иң эре консалтинг компанияһының береһе, Savills, 2026 йыл башында үҙенең Тайландтағы бизнесын тулыһынса үҙгәртеп ҡороуын иғлан итте. Был - ябай эске корпоратив хәбәр түгел, ә бөтә баҙар өсөн сигнал.
Егерме беренсе быуат башында Тайландҡа аҡса һалған кешеләр өсөн быныһы ҡурҡыныс хәбәр түгел, ә тактиканы яңынан уйлап сығарырға саҡырыу. 'Теләһә ниндәй ҡатта, теләһә ниндәй фатирҙы күҙгә бәйләп һатып алыу' осоро тамамланды. Хәҙер иң мөһиме - асыҡ дәлилдәргә нигеҙләнгән һайлау.
Ысынлап та, ниндәй өлкәлә тынысланыу бара?
Баҙарҙың тынысланыуы иң нык Бангкоктың массалыҡ сегментында һиҙелә, айырыуса хаҡы 3 миллион бата тиклем булған фатирҙарҙа. Тайланд Үҙәк Банкы мәғлүмәттәренсә, 2025 йылдың дүртенсе кварталында ипотека кредиттары күләме йыл эсендә 12%-ҡа кәмегән. Эре застройщиктар быға тиҙ яуап бирә башланы: яңы проекттарҙың старты кисектерелә, һатылмаған фатирҙарға 15-20% тиклем ташлама тәҡдим ителә, ә иғтибар аҡсаға (кредитһыҙ) һатып алыусыларға, шул иҫәптән сит ил гражданлыҡлыларына, боролдорола.
Остинал итеп, властар сит ил гражданлыҡлылары ҡулланған 'номинал эйәлек' схемаларын - 49% сит ил эйәлеге сикләмәһен урап үтер өсөн 51% тайланд / 49% сит ил өлөшлө компанияларҙы - тикшереүҙе көсәйтте. Bangkok Post мәғлүмәттәренсә, Паттанакарн һәм Крунгтеп Криитха кеүек Бангкок райондарында 1,27 миллиард бата хаҡындағы 33 премиум өйгә ҡарата тикшереү бара. Был хәл Пхукет һәм Ко Самуй кеүек курорт райондарында вилла һатыу-алыуын да тотош тайғаҡландыра - һатып алыусыларға хәҙер килешеүҙе ышаныслы структураларға ойошторорға күберәк ваҡыт кәрәк.
Тиҙ яуап
- Savills тарафынан торлаҡ баҙарында һорау кәмеүе арҡаһында Тайландтағы эш алымын тулыһынса үҙгәртә
- Тайланд ипотека кредиттары күләме 2025 йыл аҙағында 12%-ҡа тиклем кәмегән
- Тынысланыу нигеҙән Бангкоктың массалыҡ сегментына (3 миллион бата тиклем фатирҙар) ҡағыла
- Пхукет, Самуй һәм Паттая кеүек премиум һәм курорт райондарында һорау ныҡ һаҡлана
- Застройщиктар һатылмаған фатирҙарға 15-20% ташлама һәм эйелешлерәк түләү схемалары тәҡдим итә
- Номинал эйәлек схемаларына ҡарата тикшереү вилла һатыу-алыуын һайлаштыра - Бангкокта 1,27 миллиард бата хаҡындағы 33 өй тикшереүҙә
- Аҡсаға һатып алыусылар өсөн хәҙер ысын форсат: һатыусылар һөйләшергә әҙер
Төп фактар
- Savills донъяла иң эре биш күсемҗеҙ милек консалтинг компанияһы иҫәбендә, 70-тән ашыу илдә офистары бар. Уның Тайландтағы стратегик боролошо - системалы үҙгәреш билдәһе, ә юкса ябай урындағы мәсьәлә түгел
- Бангкокта яңы фатир проекттарының старты 2026 йылдың беренсе кварталында, 2025 йылдың шул уҡ осороно ҡарата, тас 25-30%-ҡа кәмегән
- Тайланд ипотека процент ставкалары йылына тас 6,5-7% тирәһендә, был урындағы һатып алыусыларҙан килгән һорауҙы ныҡ сикләй
- CBRE Thailand мәғлүмәттәренсә, сит ил гражданлыҡлылары Бангкоктың премиум проекттарында һатыуҙарҙың 40%-ына тиклемен, ә Пхукетта 60%-ына тиклемен алалар
- Бангкок фатирҙарынан уртаса рента килеме йылына 4-5%-ты тәшкил итә, ә Пхукеттағы менеджмент аҫтындағы отель-брендлы номерҙар 6-8% килтерә
- Тайландтың Кондоминиум тураһындағы законы буйынса сит ил эйәлеге бер проекттың бөтә майҙанынан 49%-тан артмаҫҡа тейеш - был сикләмә әле лә ҡуйылған
- Тайланд баты һуңғы 12 ай эсендә доллар ҡарата тас 5%-ҡа йомшарҙы, был сит ил гражданлыҡлылары өсөн инеү хаҡын яҡшыртты
- Bangkok Post мәғлүмәттәренсә, эйәлек сикләмәһен урап үтер өсөн ҡулланылған номинал акционерлыҡ схемаларын власть тикшерә, Бангкокта 1,27 миллиард бата хаҡындағы 33 премиум өй тикшереүҙә тора
Ни өсөн был хәҙер мөһим?
Эре консалтинг компаниялары стратегияны үҙгәрткәндә, застройщиктар ҙа шул юлдан китә. Үҙгәреш инде күренә: бер төрлө массалыҡ студияларҙы төҙөүҙең урынына, компаниялар юғарыраҡ хаҡлы форматтарға, менеджмент аҫтындағы резиденцияларға, ко-ливинг концепцияларына һәм 'резиденция плюс отель' гибрид моделдәренә аҡса һала. Инвесторҙар өсөн был - нығыраҡ табыш килтереүе мөмкин булған яңы продукттар барлыҡҡа килеүен аңлата.
Икенсе тенденция - географик. Капитал артыҡ тулышҡан Бангкок үҙәгенән курорт райондарына күсә. Пхукет асыҡтан-асыҡ фаворит булып ҡала: Тайланд Туризм Идаралығы (TAT) мәғлүмәттәренсә, 2025 йылда утрауда туристар һаны 18%-ҡа артҡан, был рента һорауын дауам итеп тотоп тора. Самуй һәм көнсығыш яр буйы (Паттая, Раонг) ла инфраструктура проекттары арҡаһында иғтибарҙы йәлеп итә.
Сит ил гражданлыҡлылары, ысынлап та, баҙарҙың дөйөм түбәнәйеүенә ҡаршы 'йомшатыу' факторы булараҡ ҡарала. Тармаҡ мәғлүмәттәре буйынса, Тайланд торлаҡ баҙары рәттән дүртенсе йыл кәмеүгә бара, әммә айырыуса Пхукетта эшләгән сит ил инвесторҙары урындағы һорау кәмеүен йомшартырға ярҙам итә, застройщиктар үҙ сатыуҙарын сит ил каналдарына күберәк йүнәлтә.
Өсөнсө фактор - валюта курсы. Йомшараған бат доллар йәки евро менән аҡсаны конвертлаусылар өсөн тәбиғи ташлама тыуҙыра. Застройщик ташламалары менән бергә, 2024 йыл пигының иң юғары хаҡтарына ҡарата дөйөм экономия 20-25%-ҡа тиклем етергә мөмкин.
Ниндәй ҡурҡыныстар бар?
Баҙар тынысланыуы риҫкыларҙан ситтә түгел. Финанс яғынан көсһөҙ ваҡ застройщиктар төҙөлөштө кисектереү йәки проекттарҙы туҡтатыу менән осрашырға мөмкин. Кайберҙәре, ликвидлыҡты һаҡлар өсөн, ер участкаларын һәм ЭИА (Экологик йоғонто баһаһы) килешелгән проекттарын ҙур, аҡсаға тотороҡлораҡ застройщиктарға тулыһынса һата - был тенденция 2026 йыл уртаһында бөтә тармаҡта күҙәтелә.
Шуға күрә инвесторҙар застройщиктың финанс тотороҡлолоғон ентекле тикшерергә, ЭИА раҫлауын дәлилләргә һәм тамамланған проекттарҙың тарихын өйрәнергә тейеш.
Сығанаҡ: Bangkok Post
Йыш бирелгән һорауҙар
Тайландта күсемҗеҙ милек баҙары 2026 йылда ҡолойа тимме?
Юҡ, был айырым сегменттарҙа тынысланыу һәм коррекция, ә ҡолой түгел. Бангкоктың массалыҡ сегменты туҡталды, әммә курорт һәм премиум милек яҡшы тора бирә. Был - циклик коррекция, ниндәйҙер тулы ҡолой түгел.
Хәҙер Тайландта күсемҗеҙ милек һатып алыу өсөн яҡшы ваҡытмы?
Аҡсаға һатып алыусылар өсөн - эйе. Застройщиктар йыраҡ ташламалар бирә, бат йомшарҙы, ә конкуренция кәмене. Иң мөһиме - проект менән урынды ентекле һайлау.
Тайландтың ниндәй райондары тынысланыуға иң тотороҡло?
Пхукет (айырыуса көнбайыш яр буйы - Банг Тао, Лайан, Камала), Бангкок үҙәге (Сукхумвит, Силом - квадрат метры 150 000 баттан юғары сегментта) һәм Самуй сит ил арендаторҙарынан килгән тотороҡло һорау арҡаһында иң нык тора.
Тынысланыу рента килемдәренә нисек тәьҫир итә?
Парадоксаль рәүештә, курорт райондарында рента килеме киреһенсе артырға мөмкин. Инеү хаҡтары түбәнәйеү, туристар күберәйеүе арҡаһында арендаль ставкаларының тотороҡло йәки үҫеше менән бергә, дөйөм килемде яҡшырта. Бангкок йылына 4-5% кимәлендә тотороҡло ҡала.
Savills стратегияны үҙгәртеүе ябай инвестор өсөн нимә аңлата?
Быныһы баҙарҙа структуралы үҙгәреш билдәһе. Эре уйынсылар массалыҡ сатыуҙан консалтингка, актив менеджментҡа һәм институциональ инвесторҙар өсөн хеҙмәттәргә боролалар. Шәхси һатып алыусылар өсөн был - спекулятив 'флиппинг' осоронуң (әле төҙөлмәгән фатирҙы яҙылышып алып, тиҙ генә ҡабат һатыу) тамамланыуын аңлата, хәҙер иғтибарҙы ысын рента килеменә йүнәлтергә кәрәк.
Тынысланған баҙарҙа һатып алыуҙың ҡурҡыныстары нимәләрҙән тора?
Төп ҡурҡыныстар - финанс яғынан көсһөҙ застройщиктарҙа төҙөлөш кисектереүе, киләһе 2-3 йылда реализация ликвидлыҡының кәмеүе һәм Тайланд Үҙәк Банкының кредит сәйәсәтен тағы ла ҡатылаштырыу мөмкинлеге.
Тайланд застройщигының ышаныслылығын нисек тикшерергә?
Тамамланған проекттарҙың тарихын өйрәнегеҙ, ЭИА раҫлауын дәлилләгеҙ һәм Тайланд Фонд биржаһында (SET) исемлектә тороусы компанияларҙың бурыс кимәлен асыҡ мәғлүмәттәр буйынса тикшерегеҙ. Һәр саҡ документтарҙы тикшереү өсөн бойондороҡһоҙ юрист саҡырығыҙ.
2026 йылда Тайланд күсемҗеҙ милек баҙарына инеүнең иң аҙ бюджеты күпме?
Бангкокта яҡшы проекттағы студия хаҡы тас 3-4 миллион баттан (тас 85 000-115 000 доллар) башлана. Пхукетта менеджмент аҫтындағы комплекстарҙа фатирҙар 5-6 миллион баттан башлана. Хәҙерге ташламалар иҫәпкә алғанда, ысынбарлыҡта хаҡтар прайс-листтан 15-20%-ҡа түбәнерәк булырға мөмкин.
Тынысланған баҙар - форсаттың тамамланыуы түгел, ә уны яңынан бүлеү. Еңеүселәр - хисиәттең түгел, ә дәлилдәрҙең артынан барыусылар булыр. Хәҙерге иң яҡшы стратегия - тикшерелгән застройщиктарҙы һайлау, тотороҡло рента һорауы булған курорт райондарына иғтибар итеү һәм бер йыл элек бөтөнләй мөмкин булмаған ташлама менән баҙарға инеү.
Тайландҡа инвестиция һалырға уйлайһығыҙмы? Тайландта Күсемҗеҙ Милек командаһы һеҙгә иң тап килгән объектты табырға ярҙам итер.