Фукетта йәки Чонбуриҙа өй һатып алырға йыйынған кеше өсөн 2026 йылдың майы бер аҙ ҡупшы яңылыҡ килтерҙе: ер идараһы тәреҙәһендә хәҙер бөтөнләй башҡа һорауҙар бирәләр. Тайланд акционерының аҡсаһы ҡайҙан килгән? Уның эше нимәлә? Ул үҙ өлөшөн нәҡ аҡса менән нисек түләгән? Быға тиклем бындай һорауҙарҙы бирмәгәндәр тиерлек.
Баштан асыҡ итеп әйтәйек: закон үҙе үҙгәрмәне. Сит ил кешеләренә Тайландта ер һатып алыу барыбер тыйылған, тайланд кешеләре күпселек өлөшкә эйә булған фирма исеменә ер алыу юридик яҡтан барыбер мөмкин. Үҙгәргәне - тикшереү системаһы. Хәҙер ер идаралыҡтары компания мәғлүмәтен Бизнесты Үҫтереү департаменты (DBD) базаһы менән сағыштырырға, финанс документтарын һорарға һәм объектҡа барып тикшереү үткәрергә тейеш.
2026 йылғы өс циркуляр нимә эшләй?
2026 йылдың майында Тайланд Ер идаралығы бөтә провинция ер офистарына 'иң ашығыс' тамғаһы менән өс циркуляр ебәрҙе. Улар законды үҙгәртмәй, тик элгәре булған төрлө инструкцияларҙы бер бөтөн, мотлаҡ башҡарылырға тейешле тикшереү һәм отчетлыҡ системаһына йыйҙы. Хәҙер сит ил ҡатнашлығы булған компанияларҙың капиталын, акционерҙар составын һәм контролен тикшереү бөтә ерҙә бер үк ҡағиҙәләр буйынса бара.
Иң мөһиме - был ҡағиҙәләр яңы килешеүҙәргә генә түгел, элекерәк, биш йәки ун йыл алдараҡ төҙөлгән структураларға ла ҡағыла. Йәғни, әгәр һеҙҙең вилла йәки ер элек фирма исеменә алынған булһа, был фирма хәҙер ҡабат тикшереүҙән үтергә мөмкин.
Ҡайһы саҡта тикшереү тәрәнерәк китә: 2 млн һәм 5 млн бат сиктәре
Аҡсаны ниндәй юл менән алғанлыҡты тикшереү автоматик рәүештә башлана торған асыҡ сик бар:
- нәҡ аҡса менән 2 миллион бат йәки унан күберәк түләү;
- килешеүҙәге милек 5 миллион баттан юғарыраҡ баһаланһа.
Был сиктән юғарыраҡ һумма күренгәндә, идаралыҡ бөтә ҡатнашыусыларҙың аҡса сығанағын, эшен һәм килемен тикшерә башлай. Компания сит ил капиталы, акционерҙары йәки контроле буйынса билдәле бер кимәлдән юғары икән, ул 'юғары ҡатнашлы (риск)' тип билдәләнә һәм тулы тикшереүгә эләгә: акционерҙар реестры, DBD документтары, финанс документтары, шартнамәләр, ә кәрәк булғанда - объектҡа физик барып ҡарау.
Мөһим нөктә: департамент асыҡ итеп белдерә - 'юғары риск' тигән билдә ул енәйәт эшләнеүен раҫлау түгел, ул бары тик тәрәнерәк тикшереү өсөн фильтр ғына. Компанияны шул исемлеккә индерҙеләр икән, был автоматик рәүештә ғәйепле тигәнде аңлатмай.
Ниңә был схема барлыҡҡа килде?
Был хәл хәҙер уйланылған нәмә түгел, ул 1990-сы йылдарҙың икенсе яртыһынан, Азия финанс кризисынан һуң килеп сыҡты. Шул саҡта Тайланд, Ер кодексына теймәйенсә, сит ил инвесторҙарын йәлеп итеү өсөн күсемһеҙ милек баҙарын асты. Сит ил кешеләренә фрихолд кондоминиум һәм арендаға ер бирелде, тик ер үҙе - юҡ.
Баҙар был сикләүҙе шундай юл менән урап үтте: 51% өлөш тайланд гражданында, ә ысын контроль сит ил инвесторында - ул привилегиялы акциялар, өлөштәрҙе гарантия итеп ҡалдырыу шартнамәләре һәм ышаныс ҡағыҙҙары (доверенность) аша тәмин ителә. Коу Самуиҙа, Хуа Хинда, Фукеттың көнбайыш ярында бөтөн урамдар шулай төҙөлгән виллаларҙан тора.
Эске министрлыҡ был юлды 2006 йылда уҡ ябырға тырышҡан, шул саҡ инспекторҙарға минимум килемле тайланд акционерҙарын һәм ер һатылыр алдынан ғына асылған компанияларҙы тикшерергә ҡуштылар. Тик ниндәй хәл булғанын күрәйек: инструкция бар ине, ә уны тормошҡа ашырыу өсөн инструмент юҡ ине. Провинция ер офисы бары тик ҡағыҙ папкаһы күрҙе, ә бәйле мәғлүмәт базаһы юҡ ине.
Бынан бөтөнләй башҡа хәл - 2026 йылғы циркулярҙар нәҡ ошо мәсьәләне хәл итә: хәҙер офистар акционерҙар реестрын DBD документтары менән турана сағыштыра, регистрланған капиталды кем ысынлап түләгәнен тикшерә, ә кәрәк булһа - тайланд директорының ысынлап шул адресҹа йәшәгәнлеген дә тикшереп ҡарай ала. Хәҙер быныһы бер сарайыҫ хеҙмәткәрҙең ихтыярына ҡалмай.
Хәҙерге ваҡытта нимә тикшерелә, ниндәй өлкәләрҙә?
Баһаса тикшереүҙәр Фукет, Самуи, Коу Пханган һәм Крабиҙа мыҙлар менән бара, унда классик 51%-лы схема аҫтында ысын контроль һәм финанслау тулыһынса сит ил кешеләрендә ҡала. Кире тикшереү аҫтында 46 000-дән артыҡ сит ил ҡатнашлы компания тора - был саннар 2026 йылғы операция тураһындағы төрлө матбуғат материалдарында килтерелә.
Беренсе булып йыҡыла тора 'пакет' компаниялар - һатыу алдынан бер аҙнала йыйылған, өс тайланд акционеры менән, уларҙың финанс отчетында бер тин дә килем һәм хеҙмәт хисабы юҡ. Икенсе иллюзия - тайланд ирҙең йәки ҡатының шәхси хатта аҡсаның шәхси характерын раҫлауы мәселәне бөтөнләйгә ябыр тип уйлау. Юҡ, ул хат бары тик бер конкрет операцияны яба, ә ер компания исемендә ҡалһа, был хат структураны бөтөнләй ҡаплап тормай.
Өсөнсө нәмә - уны бик һирәк телгә алалар. Ер кодексы буйынса власть закон бойомсылығы менән алынған ерҙе билдәле ваҡытта тапшырырға бойора ала, был бойороҡ башҡарылмаһа - мәжбүри сатырға мөмкин. Тик ысынбарлыҡта массакүләм тартып алыу күрелмәгән, һәм хәҙер дә көтмәйем: сит ил алыусылары курорт провинцияларында һорауҙың мөһим өлөшөн тәшкил итә, был сәйәси яҡтан бик ҡиммәтле мәсьәлә. Ысын һөҙөмтә тынысыраҡ, тик уңайһыҙыраҡ була: юғары риск структураһы тикшереү аша үткәнсе, ер сатыу-алыу айҙар буйы туҡталып тора, ә алыусы баш тартҡан һайын хаҡ индерелә.
Компания менән ижара: ниндәй вариант һайларға?
Минең фикер асыҡ: әгәр һеҙ тайланд компанияһы менән 30 йыллыҡ регистрланған ижара араһында һайлап тораһығыҙ икән, ижараны алығыҙ. 30 йыллыҡ лизхолд, чанот сертификатының арт биттәрендә регистрланған, хоҡуҡтары компанияға ҡарата йомшағыраҡ, тик ул тикшереү аша йыҡылмай, һеҙҙе енәйәт эшенә ҡатнашыусыға әйләндермәй.
Сит ил кешеләре өсөн бөтөн фрихолд варианты - 49%-лыҡ квота эсендәге кондоминиум. Был баҫыу иң 'күңелсеҙ', тик шул уҡ ваҡытта иң ышаныслы юл булараҡ ҡала.
Бер нәмәне ассызыҡлайым: корпоратив структураны бөтөнләй кире ырғытыу мотлаҡ түгел. Ысын эшмәкәрлеге булған, ысын тайланд партнерҙары, дөрөҫ түләнгән капитал һәм бер нисә йыллыҡ таҙа отчетлыҡ тарихы булған компания тикшереүҙән уҫал үтә. Тик шуны иҫтә тотоу мөһим: бындай компания ысынлап аҡса һорай, ул артында ысын бизнес булырға тейеш, буш ҡабыҡ түгел.
Бынан тыш, бөтөнләй башҡа юл бар: 5-6 миллион бат бюджет менән әҙер кондоминиум квартираһы. Бында компания юҡ, номинал акционер юҡ, баһаланған нарх буйынса аҡса сығанағын тикшереү сиге ҡатылмай - структуралаштырырға бөтөнләй кәрәк юҡ.
Ер офисында сатыу-алыу нисек үтә, нимәгә иғтибар итергә?
2026 йылда сатыу-алыуҙы регистрлау өсөн шәхсән ер офисында булыу йәки ҡатты тайланд юридик формаһында яҙылған ышаныс ҡағыҙы кәрәк. Офистар шәхсән килеп тороуҙы талап итеүҙе байтаҡ ҡатылаштырҙы. Сарайыҫ, баһалау һәм банк документтары өсөн ике-өс эш көнөн алдан планлаштырыу мотлаҡ.
Эгер һеҙҙең вилла йәки ер хәҙер компания исемендә тора икән, был аҙнала бер аҙым эшләргә була: DBD-нан компания өсөн выписка алығыҙ һәм ер офисы нимә күрәсәген үҙегеҙ ҡарағыҙ. Был бик аҙ аҡса һорай һәм бер көн ваҡыт ала, ә реструктуризация тураһындағы ҡарар һатыу теләге тыумай тороп ҡабул ителергә тейеш. Тайландта Күсемһеҙ Милек командаһы был тикшереү һәм һайлау мәсьәләһендә ярҙам итергә әҙер.
Сығанаҡ: Restate.ru