Ҡыҫҡа яуап
Тайланд өй хужалыҡтарының бурысы 2021 йылдағы иң юғары кимәл - 90,8%-тан 2026 йыл башына 86%-тан да түбәнгә төшкән. Был күрһәткес йылдамлыҡ түгел, ә сигнал: халыҡ байыуҙан түгел, ә банктар кредит бирмәүҙән бурыс кими. Сит ил инвесторы өсөн, кем милекте наличкаға йә сит ил финанслауы менән ала, был - хужабикә-хужалар араһындағы конкуренция кимеүе һәм килешеү шарттарын яҡшыртырға мөмкинлек тыуҙырған момент.
Шуныһы мөһим: Тайланд Банкы (Bank of Thailand) мәғлүмәттәренсә, өй хужалыҡтары бурысы ЙДБ-ға ҡарата өс сирек йыл рәттән төшә. Шул уҡ ваҡытта ипотека кредиттары күләме кискен кимей, сөнки коммерция банктары скоринг моделдәрен ҡатылаштыра һәм башланғыс түләү талаптарын арттыра. Һөҙөмтәлә: тағы бер тайланд гражданы үҙ өйөн наличкаға түгел, ә кредитҡа алырға уйлаған кеше, банктан кире ҡағыу ала. The Business Times мәғлүмәттәренсә, Тайланд милек баҙары шулай итеп артабан дүртенсе йылын кимеү дауамында.
Алыпһатарҙар өсөн, ким Пхукетта йәйге өй, ким Бангкокта инвестиция объекты эҙләй, был үҙгәреш - мөмкинлек тәҙрәһе. Тик уны ҡулланыу өсөн - һандар артындағы механизмды аңлау кәрәк.
Ниңә бурыс кимеүе һөҙөмтәле хәбәр түгел?
Бурыс кимеүе, кредит сикләүҙән түгел, ә килем артыуҙан килгәндә генә яҡшы хәбәр була. Тайланд өй хужалыҡтарының байлығы артманы - улар ябай ғына кредит ала алмай. Был милек баҙарында үҙен ҡалай күрһәтә? 3 млн THB-ҡа тиклем булған масса-сегментта килешеүҙәр кимей.
Бынан тыш, Бангкокта һатылмаған квартиралар запасы 65,000 берәмекте уҙған (Agency for Real Estate Affairs, AREA мәғлүмәте). Был - предложение ебереү менән бәйле проблема ла, талап кимеүе лә бер юлы килеп сыҡҡан хәл.
Кредит шарттары ниндәй ҡатылашҡан?
- Ипотека белдереүҙәрен кире ҡағыу дәрәжәһе 2024 йылға ҡарата 15-20%-ҡа артҡан, тип иҫәпләйҙәр
- Икенсе һәм өсөнсө өй өсөн Loan-to-Value (LTV) сикләмәһе ҡатылыуын дауам итә: бәйләнешле бәйләнеш 70-80%-тан юғары түгел
- Тайланд Банкының ставкаһы 2,25%-та тора, әммә тайланд граждандары өсөн уртаса ипотека ставкаһы йылына 5,5-7,5% тәшкил итә
Шулай уҡ, кредит алыу ҡатылаша, әммә Тайланд Банкы ставканы кимергә ҡабат уйламай тиерлек. 2025 йыл аҙағында ул ставканы 2,25%-ҡа тиклем ҡабул иткән, тик артабанғы ебереү инфляция һәм бат курсынан тора. Ставка кимеһә лә, банктар кредит стандарттарын ебермәгә тейеш түгел, шуға ла ипотека алырға мөмкинлек кимәле бик кисекмәй артырмын.
Девелоперҙар нисек яуап бирә?
Конкуренция кискен арта, шуға ла девелоперҙар яҫы баҙар ебереү урынына йәшерен йыйылмалар тәҡдим итә: буш мебель пакеты, гарантирланған рента ҡабул итеү, төләү срогын оҙайтыу. Прайстан ысын ебереү дәрәжәһе, проект һәм ҡоролош этабына бәйле, 5-12%-ка тиклем етә ала.
Бынан тыш, тайланд граждандары өсөн, өсенсе-дуртенсе тапҡырлы башланғыс түләүсе тәртиптәре оҙайтылған - ҡайһы бер девелоперҙар 36 айға тиклем процентһыҙ түләү тәҡдим итә.
Бангкокта яңы төҙөлгән квартираларҙың уртаса хаҡы 120,000-180,000 THB бер квадрат метрға (район буйынса үҙгәрә), премиум-девелоперҙарҙың продукты сит ил алыпһатарҙары өсөн 100,000 THB бер квадрат метрҙан юғары хаҡлана.
Сит ил кешеһе Тайланд банкынан ипотека ала аламы?
Теорияла - эйе, әммә ғәмәли яҡтан бик һирәк. Бары бер нисә банк ҡына (UOB, ICBC Thailand) резидент булмағандарҙан белдереү ҡабул итә, шарттары ҡатты: 30-50% башланғыс түләү, йылына 6-8% процент ставка һәм Тайландта йә үҙ илендә килем таныҡлығы бирергә мотлаҡ.
Шуға күрә инвесторҙарҙың күбеһе наличкаға йә үҙ иленә кредит алып килешеү яһай - Тайландта Күсемһеҙ Милек командаһы ла шундай алыпһатарҙарға дөрөҫ юридик схема һайлауҙа ярҙам итә.
Форенер квота тулыуы тиҙлеге нисек үҙгәрә?
Сит ил кешеләре бинала 49% квота сиктәрендә квартира эйәһе була ала. Талап популяр проектарҙа сит ил алыпһатарҙары йүнәлешенә ауышҡандан, был квота тиҙерәк тулырға тора. Был - Пхукет проектарында айырыуса күренә.
Пхукет менән Бангкок ниндәй айырма?
Пхукет - Тайландтың иң сит ил-йүнәлешле баҙары. Утрауҙа резидент булмаған кешеләр эшкәртеүе премиум-сегментта һатыуҙарҙың 40-60%-ын тәшкил итә. Шуға ла тайланд граждандарына кредит ҡатылашыуы Пхукеткә тура килеш йоғонто итмәй. Хаҡ динамикаһының төп факторы - бат курсы доллар һәм еврога ҡарата, шулай уҡ туризм ағымы.
Бангкокта яһырсы яҡты: яңы метро (BTS, MRT) станциялары буйлап тайланд урта класы өсөн проектарҙы масса-этап менән сығарған тышҡы райондарҙа (мәс., Bang Na, Bang Sue, Rangsit) ебереү иң көслө. Мәрҫкәз районтары (Sukhumvit, Silom, Sathon) сит ил талабы арҡаһында тотороҡлораҡ.
Пхукет - Тайландтың сит ил-йүнәлешле утрауы
Пхукет - ике сит алыпһатарҙарҙың йәйге өй, рента-инвестиция һәм күсеп йәшәү өсөн иң популяр урыны булараҡ, милли ебереүҙе йомшарта. Ошондай хәл айырыуса Тайландта Күсемһеҙ Милек кеүек аҡсаны сит ил инвесторҙары менән эшләй алған компаниялар өсөн мөмкинлек тыуҙыра.
Ебереүҙе ниндәй сигналдарҙан абайлау кәрәк?
Девелопердың финанс һаулығын нығытып тикшереү мотлаҡ. Һатыу кимегән саҡта, ярлыраҡ компаниялар ҡоролошто кисектереү йә сифатты кимеу ихтимал. Аудит үткән финанс отчетлыҡты һорап алығыҙ, ҡоролош башында һатылған берәмектәр ниндәй өлошто тәшкил итеүен ҡарағыҙ. Әгәр ҡоролош башлауҙа берәмектәрҙең 50%-нан кимерәге генә һатылған икән, был - юғары рисктың сигналы.
Ренталы объект алыу ныҡ файҙалымы?
Бангкок квартираларының таза рента килеме йылына 4-6% тәшкил итә, Пхукеттың идара ителгән апартамент сегментында бынан юғары - 5-8%. Девелоперҙар хәҙер яйлашыуға әҙерерәк, тайланд алыпһатарҙары конкуренцияһы кимегән, шуға ла ҡарарға баруы, объекттарҙы шәхсән тикшереү өсөн һәйбәт мәл.
2026 йылдың икенсе яртыһы нимә көтә?
Баҙар баһаларынса, Бангкокта яңы проект башлау йыл аҙағына 10-15%-ҡа кими. Был предложениены сикләй һәм урта мөддәттә хаҡты нығыта. 3-5 йылға иҫәпләгән инвесторҙар өсөн, хәҙерге шарттар - модерат-риск менгеү нөктәһе.
Сығанаҡ: The Business Times