Пхукетта, Банглaмунг ер идараһында, ҡулында 4 миллион баттан торған чек тотҡан алыусы ултыра. Уның артында - тайланд компанияһының өлешсәләр исемлеге. Быйылдан алда бындай эш 90 минутта тамамланыр ине. Хәҙер, 2026 йылдың майынан бирле, инспектор башлап башҡа һорауҙар бирә: аҡса ҡайҙан килгән, һеҙ нимә менән шөғөлләнәһегеҙ, ә компанияның 51 процентын тотҡан тайланд өлешсәләре ниңә бер тапҡыр ҙа дивиденд алмаған?
Быныһы - яңы закон түгел. Тайландтың Ер кодексында инде 20 йылдан ашыу ваҡыт йәшәгән нормаларҙы ер идаралары хәҙер бер стандартҡа килтереп, ҡатыраҡ ҡулланырға тотондо. 2026 йылдың майында Тайланд Ерҙәр департаменты бөтә 76 провинцияның ер идараларына өс 'иң ашығыс' цирҡуляр ебәрҙе. Йөкмәткеһе бер: хәҙер тикшереү бер тапҡырлыҡ процедура түгел, ул даими рәүештә бара.
Ниндәй сиктәр индерелде - 2 миллион һәм 5 миллион бат нимә аңлата?
Яңы ҡағиҙәләрҙең үзәгендә - ике конкрет сан.
Беренсеһе: 2 000 000 бат наҡыт менән түләү сиге. Был суммаға етһә йәки уны үтһә, ер идараһы автоматик рәүештә алыусының аҡса сығанағын, шөғөлөн, дауламадарын һәм дөйөм финанс торошон тикшерергә тотона.
Икенсеһе: 5 000 000 бат - объекттың баһаландырылған хаҡы. Был сик түләү ысулына ҡарамаҫтан эшләй: хатта банк аша күсереүҙә лә, объект шул хаҡтан юғарыраҡ баһаландырылһа, тикшереү режимы автоматик ҡуҙғала.
Быныһы бер ниндәй кимәлдә дуран һайлап алынған сиктәр түгел. 2 миллион бат - тиерлек бөтә ерле мал-тыуар менән йөрөгән вилла хаҡынан кимерәк, әммә провинциялағы ябай тайланд граждандары араһындағы ябай эш-тәрткәрҙе тотмай. Ябай һүҙ менән әйтһәк - был фильтр махсус сит ил алыусыларға йүнәлтелгән.
Ниндәй компаниялар 'хәтәрле' тип иҫәпләнә?
Ер идаралары хәҙер бөтә ер тотҡан юридик заттарҙың бер милли базаһын булдыра ла, уны даими яңырта. Был база нуми структуралар билдәләренә ҡараш белдерә.
Юғары хәтәрлек тип билдәләнгән компаниялар өсөн тикшереү тәрәнгәрәк китә:
- өлешсәләр реестры тикшерелә;
- Сауҙа министрлығының Бизнесты Үҫтереү департаментына (DBD) тапшырылған отчеттар анализлана;
- шартнамәләр өйрәнелә;
- кәрәк булһа - объектҡа урынлы визит ойошторола, милек ысынлап нисек ҡулланылғанын тикшереү өсөн.
Шулай ҙа, был исемлектә булыу - әле ғәйеп тигәнде аңлатмай. Был бары тик скрининг, өҙмө-кисермә түгел. Хатта тулыһынса тайланд компаниялары ла был базаға инә, тик уларға ҡатыраҡ тикшереү ҡулланылмай, сит ил өлөшө йоғорона ҡараған критерий булмаһа.
Миҫал өсөн, Пхукетта яҡын арала 600-ҙән ашыу компанияны Тайланд Айырым тикшереүҙәр департаменты (DSI) һәм Сауҙа министрлығы тикшереүгә алды. Был кампания 2026 йылдың 1 авгусынан, 2/2569-сы Указ ҡабул ителгәндән һуң, тағы да көсәйде.
Ниңә 49/51 схема хәҙер эшләмәй?
Пхукеттағы күпселек виллаларҙан оло, был схема ер кодексынан да оло. Тайланд Ер кодексы сит илселәргә ерҙе тура милек хоҡуғында тотоуҙы тыя, бары тик бик һирәк иҫкәрмәләр менән. Шуға күрә баҙар бынан 20 йыл алда бер сара тапҡан: тайланд ЖШС - 49% сит ил вәкиле, 51% тайланд граждандары атынан. Әммә ул тайланд өлешсәләр ысынбарлыҡта капитал индермәгән, идара итеүҙә ҡатнашмаған, күп осраҡта хатта улар 25 миллион баттыҡ виллаға ярым хужа булғанын да белмәгән.
Юристар быны йылдар буйы 'эшлекле сара' тип һатты. Формаль яҡтан ул бер ваҡытта ла закон эсендә түгел ине. Ер кодексының 113-сө статьяһы тайланд гражданының ерҙе сит ил кешеһе атынан тотоуын тура рәүештә тыя.
Нимә үзгәрҙе? Законда бер һүҙ ҙә үзгәрмәне. Үзгәрҙе - дәүләттең дөйөм картинаны бер ҡарашта күреү мөмкинлеге. 2026 йылға тиклем һәр ер идараһы үҙ мәғлүмәт 'утрауында' эшләне: Бангкокта теркәлгән компания Сурат Тханиҙа ер һатып алһа, быны берәү ҙә DBD реестры менән сағыштырманы. Хәҙер бер милли база был тишекте ябә. Йыл-йыл тикшереү тигәнде ул бынан тыш аңлата: 2019 йылда тамамланған сделка 2027 йылғы тикшереү циклында яңынан күтәрелергә мөмкин.
Тикшереү ниндәй бәйгегә төшә - ваҡыт ҡасан юғала?
Скрининг ғәйептеклекте аңлатмай, әммә ул ваҡыт ала. Бынан алда бер визит менән тамамланған сделка хәҙер ер идараһы банк выпискаларын, керем раҫлауын йәки аҡса сығанағының аңлатмаһын һораһа, 2-4 аҙнаға һуҙылырға мөмкин. Пхукетҡа тик теркәү өсөн ғына килгән кеше был ваҡытты алдан иҫәпләргә тейеш, бер көндә эш тамамланасаҡ тип өмөт итмәйенсә.
Банктар ҙа үҙ яғынан ҡатыулаша: улар компания сделкаһы менән бәйле аҡсаны сығарар алдынан өс айлыҡ банк выпискаһын һорай башланы.
Хәҙер нимә эшләргә кәрәк - ниндәй альтернативалар бар?
Быныһы - бер яҡлы карауыл түгел, был реаль сара кимәгендә конкрет тәҡдим.
Беҙҙең, Тайландта Күсемһеҙ Милек командаһы фекеребеҙ асыҡ: шәхси йәшәү өсөн милек алыу маҡсатында тайланд компанияһы схемаһы үҙен инде тулыһынса иҫкерткән. Быныһы бөтә структураларҙың иртәгә тарҡатыласағын аңлатмай, ә аҡ хәтәрлектең сик-сама юҡ ваҡытлы формаға әйләнгәнлеген аңлата. Ә урын-ер ҡабат һатыу ваҡытында икеләнеү менән хаҡ ҡуйырға тырышыу бигерәк ауыр.
Йәшәү йәки арендаға тапшырыу өсөн алыусыларға икенсе юлдар билдәлерәк:
| Вариант | Ниндәй хоҡуҡ бирә | Хәтәрлек кимәле |
|---|---|---|
| Кондоминиум (сит ил квотаһы, бинаның 49%-ынаса) | Тура милек хоҡуғы | Иң аҙ хәтәрле, иң аныҡ юл |
| Оҙайлы ерҙе арендалау (30 йылға тиклем, теркәлгән) | Ер өҫтөндәге бинаны айырым милек итеп тотоу | Ҡабат һатыуҙа уңайһыҙлыҡ, әммә нуми хәтәрлеге юҡ |
| Тайланд компанияһы (49/51) | Юридик формаль милек | Хәҙер асыҡ, оҙаҡ ваҡытлы хәтәрлек |
Бер ғина иҫкәрмә бар: әгәр һеҙҙең тайланд компанияһы ысын бизнес алып бара, мәҫәлән ҡунаҡхана, ресторан йәки ауыл хужалығы предприятиеһы, реаль керем, налог, эш хаҡы һәм ысынлап та капитал индергән тайланд өлешсәләре менән, - был бөтөн ҡағиҙәләр һеҙгә ҡатышмай. Быныһы - законда башлап та һаҡлау өсөн ҡаралған осраҡ.
Бер нәмәне асыҡ әйтергә кәрәк: сделка алдынан структураны 'таҙартырға' тырышыу - өлештәр һатып алыу, өлешсәләрҙе алыштырыу - иғтибарҙы йыуасаҡтан бигерәк аныҡ йыя. Тикшереүселәр өлешсәләр реестрын һәм DBD тарихын ҡарай, ә кереме булмаған компанияла кинәт өлеш үзгәреше булыу - үҙе үк шик тыуҙырыусы факт.
Йыш бирелгән һорауҙар
2026 йылға тиклем тайланд компанияһы аша һатып алынған ерҙе тартып алалармы?
Автоматик түгел. Цирҡулярҙар скрининг индерә, ретроактив конфискация түгел. Әммә тикшереү нуми милекте раҫлаһа, Ер кодексы билдәле срок эсендә мәжбүри һатыуҙы талап итеүе мөмкин, шулай уҡ тайланд номинал-өлешсәләр өсөн енәйәт яуаплылыҡ ҡуйыла.
Аҡса сығанағын тикшереү ҡасан башлана?
Наҡыт түләүҙә 2 000 000 баттан, ә баһаландырылған хаҡ 5 000 000 баттан юғары булһа - ысулға ҡарамаҫтан.
Кондоминиумды тура сит ил атына алыу быға ҡараймы?
Кондоминиум сит ил квотаһы эсендә һатып алыу - иң таҙа хоҡуҡи юл булараҡ ҡала. Әммә сиктәрҙән юғары аҡса сығанағын тикшереү теркәүҙең дөйөм тәртибенә ҡараған осраҡта, банктың Foreign Exchange Transaction Form документацияһы бик төп-төгәл булырға тейеш.
Компанияны тикшергәндә ниндәй документтар һорала?
Өлешсәләр реестры, DBD-ға тапшырылған финанс отчеттары, шартнамәләр, милек структураһы, кәрәк булғанда - объектҡа урынлы визит, милек ысынлап нисек ҡулланылғанын тикшереү өсөн.
Яңы базаға инеү үзе үк шикләнеү тигәнде аңлатамы?
Юҡ. Был база бөтә ер тотҡан юридик заттарҙы, шул иҫәптән тулыһынса тайланд компанияларын да үҙ эсенә ала. Ҡатыраҡ тикшереү бары тик конкрет хәтәрлек критерийҙары буйынса ҡуҙғала, ә исемлектә булыу үзе ғәйептеклекте аңлатмай.
Сығанаҡ: Calinka Thailand (Dzen)