Пхукетта нимә булды: тикшереүҙәр ҡурҡыныс түгел, ә фильтр
2026 йылдың беренсе кварталында Пхукет власташы сит ил гражданхтары ҡатнашлыҡ иткән милек килешеүҙәрен киң күләмле тикшереүгә тотондо. Күпселек быны баҙар өсөн ҡурҡыныс тип уйланы, әммә ысынбарлыҡта киреһе булды: баҙар үҙе-үҙен таҙартырға, структуралаштырырға тотондо. Асыҡ, законлы юл менән эшләгән девелоперҙар 2025 йылдың шул уҡ осоро менән сағыштырғанда һатып алыусыларҙан 15-20%-ҡа күберәк һорау алыуын хәбәр итә, ә 'күләгәле' схемалар үҙ ҡиммәтен тиҙ юғалта.
Иғтибар итегеҙ: был бит яңы закон түгел. Тайланд властары бер нисек тә яңы ҡағиҙәләр индермәгән - улар бары тик күптән бар булған нормаларҙы ныҡлап үтәргә мәжбүр итә башлаған. 1979 йылғы Кондоминиум тураһындағы закон, Ер кодексы һәм кондо-проекттарҙа 49% сит ил милкенә квота күптән инде ҡағиҙәгә индерелгән, тик уларҙы контролдә тотоу алдараҡ бик ҡаты булмаған. Хәҙер хәл башҡа, һәм Пхукетҡа күҙ һалған һәр инвестор быны асыҡ аңларға тейеш.
Ҡыҫҡа яуап: иң мөһименә 6 пункт
- Кондоминиумдарҙа 49% сит ил милкенә квота хәҙер Ер идаралығында (Land Office) һәр килешеү өсөн айырым тикшерелә
- Тайланд гражданы аша 'нәминант' (курчак-эйә) юлы менән ер алыу - Ер кодексының 96 bis статьяһы буйынса енәйәт эш
- Асыҡ, девелопер аша эшләгән проекттарҙа хаҡтар үҫешә: Пхукетта пляж буйындағы кондо һатыу хаҡы 1 кв.метрға 85 000-130 000 бат тиклем еткән
- Виллаларҙы оҙайлы ваҡытҡа контролдә тотоу өсөн закон яғынан яраҡлы юл - лизхолд (30+30+30 йыл схемаһы)
- Тикшереүҙәр иң күп Раваи, Чернгталай һәм Банг Тао райондарында үткәрелә - сит ил кешеләре күпләп һатып алған урындарҙа
- Инвесторҙарға шарт: һәр килешеүгә ҡул ҡуйғанға тиклем бойондороҡһоҙ юрист менән тикшереү үткәреү кәрәк
Ниндәй фактар инвестор өсөн иң мөһим
- 1979 йылғы Кондоминиум тураһындағы закон (Б.Э. 2522) һәр кондо-проектта сит ил кешеләренә ғариза ителгән майҙандың роп 49%-нан артыҡ өлөшөн бирмәй. Квота тулһа, Ер идаралығы башҡа фрихолд (тулы милек хоҡуғы) теркәүҙе кире ҡаға
- Тайланд Банкы мәғлүмәте буйынса, 2025 йылда Пхукет милкен һатып алыу өсөн сит илдән килгән аҡса күсереүҙәр 27%-ҡа артҡан - әле шуның арҡаһында власташ иғтибары көсәйгән
- 2026 йыл башында Пхукет провинция Ер идаралығы сит ил кешеләре ер алыу өсөн ҡулланған Тайланд компанияларының акционерҙар исемлеген тикшерә башланы
- 2026 йылдың 1 авгусынан Тайланд Бизнес үҫеше департаменты (DBD) сит ил инвестицияһы булған компанияларҙа Тайланд акционерҙарынан 3 айлыҡ финанс документтары (мәҫәлән, банк выпискаһы) талап итәсәк - был ысын инвестиция булыуын раҫлау өсөн, һәм килем, туризм, курорт секторҙарында нәминант схемаларына ҡаршы киң кампанияның бер өлөшө
- Пхукетта фрихолд кондоларҙан алыу мөмкин уртаса рента килеме йылына 5-7% тәшкил итә - был Көньяҡ-Көнсығыш Азияла иң яҡшы күрһәткестәрҙең береһе
- JLL Global Real Estate Transparency Index 2024 буйынса Тайланд 36-сы урында, ике йыл эсендә алты урынға күтәрелгән
- Ер кодексының 96 bis статьяһы буйынса нәминант схемаһы өсөн штраф 20 000 батҡа тиклем һәм/йәки 2 йылға тиклем ирекһеҙләнеү менән язаланыуы мөмкин
- Тайланд хөкүмәте сит ил кешеләренә 1 рай ер (1600 кв.метр) һатып алырға рөхсәт итеү мәсьәләһен ҡарай, минимум инвестиция - 40 миллион бат, әммә был закон әле ҡабул ителмәгән
Пхукетта сит ил кешеһе ер һатып ала аламы?
Юҡ, туранан-тура юҡ. Тайланд Ер кодексы буйынса сит ил гражданы ерҙе тулы милек хоҡуғы менән (фрихолд) һатып ала алмай. Законлы бердәнбер юл - оҙайлы лизхолд, ғәҙәттә 30 йылға, яңыртыу мөмкинлеге менән. Тайланд компанияһы аша, ә ысынбарлыҡта сит ил кешеһе йәшерен эйә булған схемалар закон ҡаршы һанала һәм хәҙер иғтибарлы тикшереүҙәр аша асыҡлана бара.
49% квота нимә һәм ул кондо һатып алыуға нисек тәьҫир итә?
Кондоминиум тураһындағы закон буйынса сит ил гражданы бер проектта ғариза ителгән майҙандың 49%-нан артыҡ өлөшөнә эйә була алмай. Ҡалған 51% Тайланд гражданхтарына йәки Тайланд өлөшө өҫтөнлөклө структураларға тейеш. Квота тулһа, фрихолд юлы менән һатып алыу мөмкин түгел - тик лизхолд ғына ҡала.
Пхукеттың ҡайһы райондарында тикшереү көсәйтелгән?
Тикшереүҙең төп үҙәге - көнбайыш яр буйы: Банг Тао, Чернгталай, Лаян, Камала һәм Раваи. Был райондарҙа сит ил кешеләре менән бәйле килешеүҙәр һәм Тайланд компаниялары аша теркәлгән виллалар иң күп концентрацияла.
Вилла нәминант схемаһы аша һатып алынған икән, нимә була?
Нәминант килешеүе иҫбатланһа, Ер идаралығы Тайланд компанияһының милек хоҡуҡтарын юҡҡа сығара ала. Сит ил кешеһе һатып алған объекты ла, һалған аҡсаһы ла юғалтыу ҡурҡынысы аҫтында ҡала. Енәйәт яуаплылыҡ килешеүҙә ҡатнашҡан ике яҡҡа ла (Тайланд гражданы менән сит ил кешеһенә лә) ҡағыла.
Инвестор үҙен нисек һаҡлай ала?
Өс төп ҡағиҙә бар:
- Тик квотаһы асыҡ, тикшерелгән девелоперҙарҙан фрихолд кондо ғына һатып алырға
- Виллалар өсөн Ер идаралығында теркәлгән, рәсми лизхолд структураһын ҡулланырға
- Бойондороҡһоҙ юрист саҡырып, Чанот тип аталған милек ҡағыҙын (Chanote title deed) һәм ерҙең тулы тарихын тикшертергә
Пхукетта сит ил кешеһе итеп милек алыу тураһындағы бер нисә гидта әйтелгәнсә, ғәҙәттә милек хоҡуғы ике өлөшкә бүленә: ер өсөн - теркәлгән лизхолд, ә бина өсөн - айырым фрихолд ҡағыҙы. Был ике нәмә автоматик рәүештә бергә 'ялғанмай', был мөһим нюанс.
Хәҙер инвестиция һалыргамы, әллә көтөргәме?
Бер ҡараштан ғәжәп тойолһа ла, ҡатыраҡ контроль баҙарҙы, киреһенсә, инвестор өсөн хәүефһеҙерәк итә. Закон талаптарын үтәгән объекттарҙа хаҡтар үҫешә, сөнки һорау 'күләгәле' сегменттан асыҡ, законлы сегментка күсә. Көтөү, ғәҙәттә, шул уҡ объект өсөн алты айҙан һуң күберәк түләүҙе аңлата.
Пхукетта иң түбән хаҡ ниндәй?
Най Харн йәки Ката районында пляж буйындағы студия-кондо 3,5-4,5 миллион бат тирәһенән башлана (якынса 100 000-130 000 доллар). Банг Тао районындағы премиум-класс проекттарҙа бер бүлмәле кондо 7-8 миллион баттан башлана.
Тайландта милек һатып алғанда һалымдар түләргә кәрәкме?
Эйе, кәрәк. Икенсел баҙарҙа (resale) һатып алыуҙарҙа ғәҙәттә түбәндәге сығымдар була: тапшырыу йыйымы (2%), махсус бизнес һалымы (5 йыл эсендә һатылһа - 3,3%), маркалы бажа (0,5%) һәм эләктерелгән һалым. Был сығымдарҙы һатып алыусы менән һатыусы араһында нисек бүлешеү - килешеү шарттарында килешелә. Һуңғы яңылыҡтар буйынса, 5 миллион баттан ҙур ер килешеүҙәрендә аҡса сығанағы һәм ысын эйәлек мәсьәләһе тағы ла ентеклерәк тикшерелә башланы, айырыуса никах килешеүҙәре, кәмәләтелгәндәр (несовершеннолетниҙар) йәки сит ил кешеләре контролендәге компаниялар ҡатнашҡан осраҡта.
Сығанаҡ: Nation Thailand
Пхукетта ҡаты контроль - яҡшы әҙерләнгән инвестор өсөн ҡурҡыныс түгел, ә баҙарҙы 'күләгәле' схемаларҙан таҙартҡан фильтр, һәм ул закон талаптарын үтәгән объекттарҙың хаҡын арттыра. Тикшерелгән каналдар аша эшләгеҙ, квалификациялы юрист саҡырығыҙ, тулы документтар пакеты булған проекттарҙы һайлағыҙ.
Тайландҡа инвестиция һалырға уйлайһығыҙмы? 'Тайландта Күсемһеҙ Милек' белгестәре һеҙгә иң тап килгән объектты табырға ярҙам итер.