Ни өсөн был хәбәр Пхукетта милек алырға уйлаусыларҙы борсорға тейеш
Егерме йыл дауамында Пхукетта, Самуйҙа йәки Краби провинцияһында вилла һатып алған ситтән килгән инвесторҙарҙың күбеһе бер үк схема буйынса эш иткән: тай компанияһы асыла, унда сит ил гражданы 49% өлөш тота, ә ҡалған 51%-ты 'номиналь' тай хужалары биләй. Юридик яҡтан ер компанияға ҡарай, ә ысынбарлыҡта унда сит илдән килгән хужа йәшәй. Был схеманы күптәр 'стандарт сифат' тип иҫәпләгән, әммә 2026 йылдың майында хәл кинәт үҙгәрҙе.
Тайланд Ер идаралығы (Department of Lands) илдең бөтә провинция ер бүлектәренә өс циркуляр ебәрҙе, улар 'ашығыс' тигән билдә менән билдәләнгән. Мәғәнәһе бик асыҡ: номиналь эйәлек схемалары хәҙер бөтә ил буйынса берҙәм цифрлы реестр аша системалы рәүештә асыҡлана асаҡ.
Был яңы закон түгел, ә иҫке законды ҡулланыуҙың яңы кимәле. Айырма төп: элек тикшереү конкрет ер бүлеге хеҙмәткәренең шәхси ҡарарынан тора ине. Хәҙер һәр провинция бер үк стандарт буйынса эшләй: берҙәм чек-лист һәм ер биләүсе юридик заттарҙың дәүләт кимәлендәге электрон реестры.
Ҡануниәт ни әйтә: 1954 йылдан бирле үҙгәрмәгән ҡағиҙә
Сит ил гражданына Тайландта ерҙе тура милек итеп алыу хоҡуғы бер ваҡытта ла бирелмәгән, был ҡағиҙә 1954 йылғы Ер кодексынан алып бар. Сит ил кешеһе кондоминиумда бинаның сит ил өлөшөнә ҡараған 49% квота эсендә фатир һатып ала ала, ләкин виллаға йәки ерҙең үҙенә тура эйә була алмай. Закондың хәрефе шулай.
Ә ғәмәлдә һуңғы ике тиҫтә йылда быны әйләнеп үтеү өсөн бөтә бер сәнәғәт барлыҡҡа килгән. Формула ябай: тай Limited Company асыла, унда сит ил гражданы 49% акция тота, ә ҡалған 51%-ты номиналь тай акционерҙары биләй. Компания ерҙе һатып ала, ә сит ил кешеһе унда йәшәй. Юридик фирмалар, агенттар, хатта девелоперҙар ҙа быны йылдар буйы 'ғәҙәти сиселеш' итеп тәҡдим иткән.
Власть быны бөтенләй белмәй ҡалмаған. Ер кодексының 96-сы статьяһы буйынса, сит ил кешеһенә ерҙе законһыҙ юл менән биләргә ярҙам иткән өсөн 2 йылға тиклем төрмә һәм 20 000 бат (шамаса $570) самаһында штраф ҡуйылырға мөмкин. Әммә ғәмәли ҡулланыу һирәк һәм тотороҡһоҙ булған: бер ер бүлеге килешеүҙе һорауһыҙ теркәй, икенсеһе тап ҡырҡа баш тарта. Барыһы ла провинцияға, хеҙмәткәрҙең кәйефенә һәм ҡағыҙҙарҙың нисек әҙерләнеүенә бәйле ине.
2026 йылғы циркулярҙарҙа нимә төп үҙгәреш булды
Май айындағы циркулярҙар нәҡ ошо тотороҡһоҙлоҡҡа ҡаршы йүнәлтелгән. Беренсе тапҡыр системалы алым индерелә: бер база, бер критерий йыйылмаһы, бер чек-лист. Silk Legal юридик фирмаһы (яңы директиваларҙың тәфсирле анализын беренсе булып баҫтырған компания) билдәләүенсә, был закондың үҙен үҙгәртеү түгел, ә ҡулланыуҙы берләштереү.
Быныһы ғәмәлдә нимәгә килтерә? Күҙ алдына килтерегеҙ: тай компанияһында ике тай акционеры һәм 49% өлөшкә эйә бер сит ил акционеры бар, был компания Пхукетта 15 миллион батҡа вилла һатып алған. Элек ер бүлеге килешеүҙе ябай ғына теркәгән булыр ине. Хәҙер система был компанияны автоматик рәүештә 'юғары ҡурҡыныс' тип билдәләй. Хеҙмәткәрҙәр акционерҙар реестрын тикшерә: тай ко-хужалары кем? Уларҙың эш урыны ҡайҙа? Аҡса ҡайҙан килгән? Компания ысынлап та эшмәкәрлек алып барамы, әллә ул бер генә объект тотоу өсөн генә барлыҡҡа килгәнме? Инспектор объектҡа килеп, унда ысынлап кем йәшәгәнен күреп китергә мөмкин.
Ҡайһы сумма автомат тикшереүҙе ҡуҙғата
2 миллион баттан (шамаса $57 000) башлап накал аҡса менән түләүҙәр һәм 5 миллион баттан (шамаса $143 000) ашыу активтар хәҙер Ер кодексының 74-се статьяһы буйынса аҡса сығанағын һәм финанс торошон тикшереүҙе автоматик рәүештә ҡуҙғата. Ғәҙел мираҫ ҡына был автомат тикшереүҙән азат ителгән бердәнбер осраҡ булып ҡала.
Ер биләүсе һәр юридик зат буйынса берҙәм база төҙөлә: теркәлеү датаһы, алыу датаһы, баһаланған хаҡы һәм эшмәкәрлектең рәсми маҡсаты. Билдәле сик күрһәткестәрҙән юғары сит ил өлөшөнә эйә компаниялар юғары ҡурҡыныс категорияһына инә һәм тәрәнерәк тикшереүгә эләгә: акционерҙар реестрын анализлау, Эшмәкәрлекте Үҫтереү Департаменты (DBD) мәғлүмәттәре менән сағыштырыу, финанс отчёттарын, шарттарҙы тикшереү һәм объектҡа урынға барып тикшереү.
Региональ мәғлүмәттәр буйынса, Пхукет, Самуй, Панган, Краби кеүек туристик төбәктәрҙә 11 000-дән ашыу компания хәҙер инде тикшереү аҫтында тора.
Был бөтә провинцияларға ҡағылама, әллә ер өлкәләренә генәме
Эйе, циркулярҙар илдең бөтә провинция ер бүлектәренә ебәрелгән. Беренсе тапҡыр илдә бер берҙәм тикшереү стандарты ҡулланыла башлай, элекке кеүек айырым провинция ҡағиҙәләре юҡ хәҙер.
Региональ контекст та мөһим: Тайланд ер эйәлегенә ҡағылышлы контролде нығытыусы бердәнбер илгә түгел Көньяҡ-Көнсығыш Азияла. Вьетнам 2024 йылда торлаҡ законын яңыртып, сит ил алыусыларға яңы сикләүҙәр индерҙе. Индонезия Балиҙа сит ил алыусылар өсөн ҡағиҙәләрҙе даими рәүештә ҡарап сыға. Ләкин Тайландтың алымы айырыла: закон үҙе үҙгәрмәй, тик уны ҡулланыу ниһайәт бойомға ашырыла.
Инде һатып алынған милеккә лә ҡағылама
Хәл асыҡ түгел әле. Циркулярҙар иң тәүҙә яңы килешеүҙәрҙе һәм булған база тикшереүен маҡсат итеп ала, әммә төҙөлгән база ерҙе биләгән барлыҡ юридик заттарҙы, шул иҫәптән бик күптән асылған компанияларҙы ла үҙ эсенә ала. Йәғни ун йыл элек бер генә вилла тотоу өсөн асылған компания ла тикшереүгә эләгеп ҡуйыуы бар.
Хәҙер нимә эшләргә кәрәк
Беренсенән, квалификациялы тай юристы менән булған структураны аудит иттереү зарур. Икенсенән, альтернатив форматтарҙы ҡарарға кәрәк: оҙайлы ижара (лизхолд, 30 йылға, оҙартыу мөмкинлеге менән), сит ил квотаһы эсендә кондоминиум милеге, йәки Тайланд Инвестициялар Идаралығы (BOI) аша инвестиция, был кайһы бер осраҡта сит ил гражданына ерҙе тура биләргә рөхсәт бирә.
Ер идаралығының яңы директивалары асыҡ сигнал бирә: тарҡау, тотороҡһоҙ ҡулланыу заманы бөтөп бара. Тайланд милкенә инвестиция һалған кеше хәҙер үк үҙ структураһын тикшертергә тейеш, ишектә инспектор күренгәнде көтмәйенсә. Пхукетта йәки башҡа төбәктә милек ҡараштырырға йыйынған Башҡортостан кешеләре өсөн иң яҡшы стратегия: сәйәхәт алдынан юрист менән консультация ойошторорға һәм һайлаған объектты нығытылған юридик база менән тикшертергә. Ошондай мәсьәләләрҙә 'Тайландта Күсемһеҙ Милек' белгестәре хәҙер үк ярҙам итергә әҙер.
Сығанаҡ: The CITY Asia