Йылдар буйы эшләгән хәйлә тамамланамы?
Бангкоктың иң ҡиммәтле урамдарында, Силомда йә Сукхумвитта, бер быуат буйы ер эйәләре үҙ участкаларына бер нисә банан ағасы ултыртып, уны 'ауыл хужалығы ере' тип теркәгән. Был бик ябай, әммә бик отошло хәйлә ине: шулай итеп улар йыл һайын миллион-миллион бат һалым түләүҙән ҡотолған. Хәҙер Бангкок мэрияһы (BMA) был схеманы яба башлай, һәм был хәбәр ҡалала ер эйәһе булған йәки булырға йыйынған һәр кемгә ҡағыла, шул иҫәптән сит ил инвесторҙарына ла.
Мәсьәлә ябай: ҡала үҙәгендә урынлашҡан, әммә 'ауыл хужалығы ере' тип теркәлгән участкалар өсөн һалым, ысын коммерция ерҙәре өсөн түләнгәндән 5-10 тапҡырға кәм булған. Быны Бангкок мэрияһы хәҙер төҙәтергә ниәтләй, һәм был Тайландта ер активтарына иғтибар иткән инвесторҙар өсөн стратегияны ҡабат уйларға сәбәп бирә.
Ҡыҫҡа яуап: нимә үҙгәрә?
- Нимә үҙгәрә: Бангкок мэрияһы, рәсми рәүештә ауыл хужалығы ере тип теркәлгән, әммә ысынында ҡала үҙәгендә ятҡан участкалар өсөн һалым дәрәжәһен күтәрергә тәҡдим итә.
- Хәҙерге ставкалар: ауыл хужалығы участкалары бәйләнгән хаҡтың 0,01-0,1%-ын түләй, коммерция ере өсөн иһә был күрһәткес 0,3-0,7% тәшкил итә (Тайланд Керем идаралығы мәғлүмәте).
- Тәҡдим ителгән яңы диапазон: башланғыс ауыл хужалығы ставкаһы 0,01% (иң күбендә 0,10%)-тан 0,03-0,12%-ҡа тиклем үҫәсәк, йәғни башланғыс һалым йөгө сама менән өс тапҡырға артасаҡ, бер миллион бат ер хаҡына 100 баттан 300 батҡа тиклем (Nation Thailand мәғлүмәте).
- Хәйлә арҡаһындағы экономия: 100 миллион бат торошло участка өсөн йыл һайын 500 000-700 000 бат тәшкил иткән.
- Кемгә ҡағыла: Силом, Сатхорн, Сукхумвит, Плоэнчит һәм Ратчадамри райондарындағы буш һәм 'ялған ауыл хужалығы' участкалары эйәләренә.
- Ваҡыт рамкаһы: тәҡдим әлегә ҡарала, тулыһынса көсөн 2027 финанс йылынан алып индереү көтөлә.
Ниндәй закон нигеҙендә эшләй һалым системаһы?
Тайландта 2019 йылғы (Б.Э. 2562) Ер һәм Бина Һалымы тураһындағы закон 2020 йылда көсөнә инде. Ул дүрт категория билдәләй: торлаҡ, ауыл хужалығы, коммерция һәм буш ер.
- Ауыл хужалығы категорияһы иң түбән ставкаға эйә: 75 миллион батҡа тиклем баһаланған участкалар өсөн 0,01%-тан башлана.
- Коммерция ставкаһы иһә 0,3%-тан башлана һәм ер хаҡы артыуы менән бермә-бер үҫә.
Баҙар баһалауҙары буйынса, Бангкоктың иң 'ҡыҙыу' урындарында 1-20 раи (тайланд ер үлсәм берәмеге) күләмендәге йөҙәрләгән участка рәсми рәүештә ауыл хужалығы ере тип теркәлгән. Сукхумвит урамында, 1-63-се сойҙар араһында, ер хаҡы 1 квадрат вах (тайланд ер үлсәм берәмеге) өсөн 800 000-1 500 000 бат тиклем етә (Тайланд Казначейство идаралығы, 2024-2027 йылдарҙағы ҡабат баһалау).
Был чара ниндәй йоғонто яһаясаҡ?
Буш ерҙәргә һалым баҫымы артыуы, инде хәҙер үк 2024-2025 йылдарҙа төҙөлөшкә әҙер ер тәҡдимен 12-15%-ҡа арттырҙы (AREA - Күсемһеҙ Милек Эштәре Агентлығы мәғлүмәте).
Шуның менән бергә BMA контролде лә ҡатылата: ауыл хужалығы ере тип теркәлгән участка чын мәғәнәһендә коммерция маҡсатында ауыл хужалығында файҙаланылырға тейеш, ә бер нисә 'күләгә' үҫемлек ултыртыу гына етмәй (Bangkok Post мәғлүмәте).
Мөһим нюанс: сит ил кешеләренә Тайландта ерҙе туранан-тура милек итеп алыу тыйылған (Ер кодексы, 86-сы статья). Шуға күрә был үҙгәрештәр иң тәүҙә ерҙе тайланд компанияһы аша йәки оҙайлы ижара нигеҙендә тотҡан кешеләргә ҡағыла. BMA үҙе ер һалымын йыя, һәм уның был эштә матди ынтылышы бар: 2025 йыл өсөн йыйым маҡсаты 37 миллиард бат тәшкил итә.
Ер хаҡтарына ниндәй йоғонто көтөлә?
Эффект ике яҡлы булыуы мөмкин.
- Ҡыҫҡа мөддәттә: кайһы бер эйәләр үҙ участкаларын һатыуға ҡуйыр, был вакытлыса хаҡтарҙы бераҙ йомшартыр йәки үҫешен тоҡтатыр.
- Урта мөддәттә: төҙөлөш активлашыу арҡаһында кондоминиум һәм коммерция майҙандары тәҡдиме артыр, был баҙарҙы тотороҡлайыр.
Эре ер эйәләре, миҫал өсөн Crown Property Bureau йәки Sirivadhanabhakdi менән Chirathivat ғаиләләре кеүек, оҙайлы стратегия менән эшләй, һәм улар бер нисә йөҙ мең батлыҡ һалым артыуы арҡаһында активтарын ташлап китмәйәсәк. Ә бына ерҙе спекулятив маҡсатта тотоусы ваҡ һәм урта хужалыҡтар яйлап баҙарҙан китә башлауы мөмкин.
Ер һатып алыр алдынан нимәгә иғтибар итергә?
Үҙегеҙ һатып алырға йыйынған участканың дөрөҫ юридик статусын белеү өсөн:
- Һатыусынан Чанот (ер милекенә título) һәм һуңғы ер һалымы квитанцияһын һорағыҙ.
- Квитанцияла категория күрһәтелә: буш ер, ауыл хужалығы, торлаҡ йәки коммерция.
- BMA-ның Ҡала Планлаштырыу департаментында зонирование мәғлүмәтен тикшереү дә зыян итмәй.
Быны иғтибарҙан ситтә ҡалдырмау мөһим, сөнки бер ниндәй матур брошюра ла һалым категорияһының ысынбарлыҡта нимә аңлатҡанын алмаштыра алмай. 'Тайландта Күсемһеҙ Милек' командаһы, объект һайлағанда, шундай юридик нюанстарҙы ла тикшереп сыға.
Был офис һәм биҙнес-майҙан ижараһына ла ҡағылырмы?
Яғымлы, юғиһә түгел, әммә ситтән. Әгәр коммерция биналары эйәләре күрше ерҙе ауыл хужалығы ере итеп теркәп һалымды кәметә алмай башлаһа, эксплуатация сығымдары артасаҡ. Был йөктөң бер өлөшө, бигерәк тә B һәм C класлы офис майҙандарында, ижарасыларға күсеүе мөмкин.
Был кондоминиум һатып алыуға бәйле түгелме?
Туранан-тура бәйләнеш юҡ, сөнки кондоминиум өсөн һалым айырым, торлаҡ ставкаһы буйынса иҫәпләнә. Әммә төҙөлөшкә ер тәҡдиме артыуы Бангкок үҙәгенә яңы проекттарҙың килеүен арттырыуы мөмкин, был иһә һатып алыусыларға тагы ла күберәк һайлау мөмкинлеге һәм көсләтерәк ерештершелгән хаҡтар бирә.
Йомғаҡлау: был ниндәйҙер шок түгел, нормалләшеү
Бангкоктың был һалым сәйәсәте үҙгәреше системаны ватыу түгел, ә уны ерҙең ысын ниндәй файҙаланылыуына тап килтереү. Спекулятив схемалар аша түгел, ә ысын килем нигеҙендә активтар һайлаған инвесторҙар өсөн был уңай сигнал: баҙар шәффафыраҡ була бара.
Тайландта, атап әйткәндә Пхукетта, күсемһеҙ милек һатып алыу тураһында уйлайһығыҙмы? 'Тайландта Күсемһеҙ Милек' белгестәре юридик нюанстарҙы иҫәпкә алып, һеҙгә тап килгән объектты табырға ярҙам итер.
Сығанаҡ: Nation Thailand